C-4 2026 년 6 월 19 일- 2026 년 6 월 25 일 미국 부동산

< 김선영 기자 > 지난달 주택 구매 계약은 30 년 만기 주택 모 지난달 기존 주택 판매량이 12 월 이후 최고 치를 기록하며, 봄철 주택 구매 시즌 초반 부 진했던 수요가 급격히 반등했음을 보여주고 있다. 전국부동산중개인협회는 5 월 기존 주 택 판매량이 전월 대비 3.2 % 증가한 연율 기 준 417 만 채를 기록했다고 발표했다. 이는 계 절 조정된 수치이며, 작년 5 월과 비교해도 3.2 % 증가한 수치다.

전국부동산중개인협회에 따르면 중서부, 남부, 서부 지역에서는 전년 동기 대비 판매 량이 증가했지만, 북동부 지역에서는 감소했 다. 이번 판매량은 예상했던 약 407 만 채를 상 회했다. 2023 년 이후 주택 판매량은 대부분 연간 400 만 채 수준에 머물렀는데, 역사적 평 균치인 530 만 채에는 훨씬 못 미쳤다. 주택 모기지 대출 이자율이 올봄 전반적으 로 상승세를 보였음에도 불구하고 지난달 주 택 거래량은 증가했다. 다만 모기지 이자율 은 여전히 작년 같은 기간보다는 낮은 수준이 다. 지난달에도 전국적으로 주택 가격이 상 승세를 이어갔다. 전국부동산중개인협회에 따르면, 5 월 중간 주택 판매 가격은 전년 동 기 대비 1.3 % 상승한 42 만 9,300 달러를 기록 해 1999 년 이후 5 월 기준 사상 최고치를 경신 했다. 주택 가격은 35 개월 연속 연간 상승세 를 보였다. 하지만 현재 많은 지역에서 주택 가격 상승 률이 소득 증가율을 따라가지 못하고 있다. 이런 현상과 더불어 주택 모기지 대출 이자 율이 작년 이맘때보다 낮은 수준을 유지하고 있는 점이 주택 구매력 개선에 도움이 되면 서 주택 시장에 활력을 불어넣고 있다. 유가 나 주택 모기지 대출 이자율 변동 등 불확실 성이 여전히 존재하기 때문에 주택 판매가 진 정으로 침체에서 벗어나고 있다고 단정짓기 는 어렵다. 30 년 만기 주택 모기지 대출 평균 이자율이 6 % 수준으로 다시 하락한다면 주 택 매매가 수년 간의 침체에서 벗어날 것으 로 예상한다.

불안한 행보 모기지 이자율이 변수 지난해 말과 올해 초에는 연준의 대폭 금리 인하로 모기지 이자율이 하락하면서 봄철 주 택 시장 수요가 급증하고, 거래량이 늘어나 부동산 중개 수수료가 폭등할 것이라는 전망 이 지배적이었다. 하지만 그런 일은 일어나지 않았다. 인플레 이션은 전쟁 발발 이전과 에너지 가격 급등 이전부터 이미 수개월간 상승세를 보였다. 3 월과 4 월의 에너지 가격 급등은 이런 인플레 이션 재상승에 더욱 불을 지폈다. 연준은 이 제 금리 인상 가능성을 언급하고 있다. 인플 레이션 우려에 따라 10 년 만기 국채 수익률과 같은 장기 국채 수익률은 3 월과 4 월에 상승했 다. 국채 수익률을 따라가지만 더 높은 모기

지 이자율도 6.5 % 대까지 다시 상승했다. 주 택 시장은 2020 년 중반부터 2022 년 중반까지 이어진 가격 폭등 이후 4 년간 지속된 정체 상 태를 그대로 유지하고 있다. 지난주에도 이런 추세는 계속되었다. 주택 구매를 위한 주택 모기지 대출 신청 건 수는 향후 실제 주택 판매로 이어질 수 있는 수요를 보여주는 지표, 즉 주택 판매의 선행 지표다. 모기지은행협회는 이번 주간 최저 수 준에 근접해 2019 년 같은 주 대비 34 % 감소 했다고 발표했다. 이는 2020 년 봄 봉쇄 기간 동안의 급락세보다도 낮은 수치다. 최근 보고 주간의 30 년 고정 주택 모기지 대출 평균 이 자율은 6.45 % 로 상승했다. 지난 7 주 동안 이 이자율은 2022 년 9 월 이후 유지되어 온 6 ~ 7 % 범위의 중간 수준을 유지 했고, 간혹 상승한 경우도 있었다. 이런 이자 율은 역사적 맥락에서 볼 때 높은 수준은 아 니다. 주택 모기지 이자율이 높은 것처럼 보 이는 것은 2009 년에 시작되어 팬데믹 기간 동 안 엄청난 규모로 확대된 연준의 양적 완화( QE) 정책 때문이다. 연준은 양적 완화 프로그램을 통해 수조 달 러 규모의 증권을 매입했는데, 여기에는 주택 모기지담보증권( MBS) 도 포함되어 주택 모 기지 대출 이자율을 3 % 미만으로 억제했다. 하지만 이처럼 무분별한 대규모 통화 발행은 당시 40 년 만에 최악의 인플레이션을 촉발하

는 독성 조합의 일부였다. 주택 모기지 대출 이자율이 3 % 미만이고 인플레이션이 9 % 에 달했던 상황, 즉 " 실질 " 주택 모기지 대출 이 자율이 마이너스였던 것은 사실상 공짜 돈이 나 다름없었다. 이런 상황에서 주택 가격은 폭등했고, 현재는 지나치게 높은 수준에 이 르렀다. 그리고 그 인플레이션은 진정되지 않 고 있다.

불안한 주택 시장

주택 시장은 2022 년 팬데믹 시기의 최저치 에서 주택 모기지 대출 이자율이 상승하기 시 작하면서부터 침체기에 접어들었다. 지난해 기존 주택 매매는 30 년 만에 최저 수준에 머 물며 사실상 정체 상태였다. 올해 들어서도 거래량은 부진한 흐름을 이어가고 있다. 올 해 1 분기부터 3 개월간 전년 동기 대비 감소 세를 보인 후 4 월에도 변동 없이 보합세를 유 지했다. 특히 2010 년대 초반, 사상 최저 수준의 주택 모기지 대출 이자율이 주택 구매 열풍을 부추 겼던 시기에 주택 가격이 급등하면서 많은 잠 재적 주택 구매자들이 시장에서 소외되었다. 또한, 수년간 평균 이하의 신규 주택 건설로 인해 전국적으로 주택 공급이 만성적으로 부 족한 상황이 지속되면서, 수년 간의 판매 부 진 속에서도 주택 가격이 유지되는 데 일조했 다. 주택 모기지 대출 매입기관인 프레디맥은

기지 대출 평균 이자율이 6 % 에서 6.46 % 사 이였던 3 월과 4 월에 체결되었을 가능성이 높 다고 밝혔다. 지난주 평균 모기지 이자율은 6.48 % 로, 1 년 전의 6.85 % 보다 하락했다.

평균 모기지 이자율은 1 년 전 수준보다 낮 게 유지되고 있지만, 이란과의 전쟁 발발 이 후 전반적으로 상승세를 보였다. 이란 전쟁으 로 인해 페르시아만에서 전 세계로 원유를 운 송하는 유조선 운항이 차질을 빚고 유가가 급 등했기 때문이다. 전쟁이 지속되면서 고유가 전망이 확산되자 장기 국채 수익률이 상승했 고, 이는 대출 기관들이 주택 모기지 대출 이 자율 산정 기준으로 삼는 지표가 되어 모기지 이자율 상승으로 이어졌다.

전쟁으로 인한 인플레이션 급등이 없었다 면 30 년 고정 주택 모기지 대출 평균 이자율 은 5 % 대 중반에서 후반까지 떨어졌을 것이 다. 주택 모기지 대출 이자율에 대한 불확실 성에도 불구하고, 지난달 주택 매매에서 생애 첫 주택 구매자가 차지하는 비중은 35 % 로, 2020 년 6 월 이후 최고치를 기록했다. 과거에 는 생애 첫 주택 구매자가 전체 주택 판매의 40 % 를 차지했다. 현재 모기지 이자율 수준에서 주택 구입 여 력이 있는 사람들은 여러 시장에서 나타나는 구매자 친화적인 추세의 혜택을 보고 있을 가 능성이 높다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴( Realtor. com) 에 따르면, 5 월 중간 주택 매 매가는 전년 동기 대비 2.4 % 하락했는데, 이 는 2017 년 이후 가장 큰 폭의 하락이다. 또한, 시장에 나와 있는 주택 매물도 더 많 아졌지만, 주택 재고량은 여전히 과거 평균 수준에는 훨씬 부족하다. 전국부동산중개인 협회에 따르면, 5 월 말 기준 미분양 주택은 155 만 채로, 4 월 대비 3.3 %, 작년 5 월 대비 0.6 % 증가했다. 하지만 이는 코로나 19 팬데믹 이전의 평균 재고량인 약 200 만 채에는 여전히 못 미치는 수치다. 5 월 말 기준 미분양 주택 재고량은 현 재 판매 속도를 기준으로 4.5 개월 치 공급량 에 해당한다. 전통적으로 5 ~ 6 개월 치 공급량 이 주택 구매자와 판매자 간의 균형 잡힌 시 장으로 여겨진다.

여름 시즌은 한 해의 주택 시장을 좌우할 정도로 거래가 활발한 시기다. 이란 전쟁의 여파는 인플레이션을 촉발시킨다는 데에 있 고 이는 주택 시장에서 가장 민감한 요인 중 하나인 모기지 이자율을 오르게 만드는 요인 이 된다. 이란 전쟁이 조속히 끝나지 않는다면 모기 지 이자율은 7 % 를 향해 움직일 가능성도 있 다. 그리고 전쟁이 끝나더라도 미국 재정 적 자로 인해 국채 수익률이 폭등하게 되면 모기 지 이자율도 상승한다. 이는 여름 성수기의 주택 시장에는 치명적인 타격이 될 수 있다.