C-6 2026 년 7 월 10 일- 2026 년 7 월 16 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 상업용 부동산은 경쟁이 치열해 오퍼를 빨리 넣 지 않으면 좋은 기회를 잡기 어렵다는 이야기가 있습 니다. 반면, 상업용 부동산 시장이 침체기에 접어들었 다는 상반된 의견도 들립니다. 현재 상업용 부동산 시 장 상황이 어떤지 알고 싶고, 기본적으로 알아야 할 용 어들도 이해하고 싶습니다. 기회가 된다면 작은 상업용 건물을 구입하고 싶습니다.

A: 상업용 부동산 시장은 종류와 규모에 따라 상황 이 다르게 나타나고 있습니다. 공실률이 높은 대규모 오피스 빌딩은 가격이 하락하는 추세이며, 일부 오피 스 빌딩은 아파트나 콘도로 전환되는 사례도 있습니다. 반면, 스트립몰, 프리스탠딩 빌딩, 웨어하우스와 같은 중소형 상업용 건물은 여전히 경쟁이 치열한 편입니다. 비교적 관리가 수월하고 안정적인 임대 수입을 기대할 수 있기 때문입니다. 상업용 부동산에 성공적으로 투자하기 위해서는 반드 시 알아야 할 세 가지 핵심 지표가 있습니다. 바로 Cap Rate, NOI, DSCR 입니다. 이 세 가지는 부동산의 가

치 평가, 수익성 분석, 그리고 대출 승인 여부를 판단하 는 중요한 기준이 됩니다. 첫째, Cap Rate 는 자본환원율로, 부동산의 연간 수 익률을 나타냅니다. NOI 를 부동산 가격으로 나누어 계산하며, 투자 수익률과 위험성을 함께 판단하는 데 사용됩니다. 둘째, NOI 는 Net Operating Income 의 약자로, 순 영업소득을 의미합니다. 총 임대 수입에서 운영 비용 을 뺀 금액으로, 해당 부동산이 실제로 얼마나 수익을 내는지를 보여주는 중요한 지표입니다. NOI 는 Cap Rate 와 DSCR 을 계산할 때 핵심이 되며, 효율적인 자 산 관리를 통해 NOI 를 높이는 것이 투자 성공의 중요 한 열쇠입니다. 예를 들어 운영비 절감, 에너지 효율 개 선, 리모델링 등을 통해 NOI 를 높이면 부동산의 가치 도 함께 올라갈 수 있습니다. 셋째, DSCR 은 Debt Service Coverage Ratio 의 약 자로, 부채상환능력비율을 의미합니다. NOI 를 연간 대출 상환액으로 나누어 계산하며, 해당 부동산의 수 입으로 대출금을 충분히 갚을 수 있는지를 평가하는 기

준입니다. 이 세 가지 지표를 잘 이해하고 활용하면 투 자 지역 선택부터 수익성 분석, 대출 리스크 관리까지 보다 체계적인 전략을 세울 수 있습니다. 안정적인 수 익을 원한다면 Cap Rate 가 낮더라도 입지가 좋은 도 심 지역을 고려할 수 있고, 더 높은 성장 가능성과 수익 률을 원한다면 Cap Rate 가 높은 외곽 신흥 지역을 검 토할 수 있습니다. 또한 효율적인 운영과 비용 관리를 통해 NOI 를 높 이고, DSCR 을 안정적으로 유지하는 것이 중요합니 다. 제대로 알고 준비한 사람에게는 좋은 기회가 올 것 입니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

< 김선영 기자 > 타임으로 재택근무를 하고, 다른 이웃도 마찬 전국적으로 출퇴근길에 나선 사람들이 급증 했다. 어느 순간 한낮에 대도시의 인도에는 사람들도 가득 찼다. 오후 3 시 44 분에 뉴욕에 서 뉴저지를 거쳐 워싱턴 DC 까지 운행하는 급행열차는 원래 한산한 시간대여야 한다. 하 지만, 현실은 직장인들이 서로 어깨를 맞대고 서 있어야 한다. 점심시간에 출퇴근하거나 이른 오후에 볼일 을 보러 나가는 일은 점차 줄었다. 팬데믹 이 전에는 적어도 오후 5 시까지는 사무실 책상 에 묶여 있었던 사람들이다 이제 이 직장인들 은 훨씬 더 유연해졌다. 아이를 데리러 가거 나, 심부름을 하거나, 반려동물을 돌보기 위 해 조금 일찍 집에 갔다가 원격으로 업무를 처리할 수 있게 되면서 많은 사람들의 삶의 질이 향상되었다.

하지만 이는 또한 모두가 정말 특이한 방 식으로 출퇴근하게 되었다는 것을 의미하기 도 한다. 오후 2 시 17 분에 차를 몰고 집에 가 거나, 오전 10 시 8 분에 지하철을 타기로 했다 면, 다른 사람들도 그 지하철을 타기 위해 똑 같은 시각에 집에서 준비를 하고 역으로 향한 사람들이다.

많은 직종에서 근무 시간이 바뀌고 있다. 사람들이 더 늦게 또는 더 일찍 출근할 수 있 게 되었다. 왕복 160 마일을 매일 출퇴근하는 데, 몇 년 전에는 한 시간 반 정도 걸리던 것 이 이제는 편도 두 시간 정도로 늘어났다. 오 전 5 시에 집을 나서 7 시에 출근하고, 오후 3 시 30 분에 집을 나서 6 시까지 집에 돌아오는 사 람도 있다. 팬데믹이 업무 환경을 바꿔 놓았을 때, 직장 인들은 뜻밖의 선물을 받았다. 바로 출퇴근의 종말이었다. 하지만 직원들이 다시 사무실로 복귀하고, 많은 사람들에게 재택근무가 사라 지면서, 이처럼 호화롭고 출퇴근이 필요 없는 시대는 순식간에 막을 내렸다. 온전한 재택근 무 시대는 끝났고, 이제 악순환적 출퇴근의 후유증 속에서 살고 있다. 미국인들은 그 어느 때보다 많은 시간을 교 통 체증 속에서 보내고 있다. 2024 년에는 평 균 63 시간을 교통 체증 속에서 보냈다. 게다 가 더 많은 사람들이 불규칙한 시간대에 출퇴 근하면서 교통 체증은 하루 종일 이어지고 있 다. 모두가 하루 종일 출퇴근하는 시대에는 비혼잡 시간대라는 게 존재하지 않게 되었다.

모든 시간대가 러시아워 출퇴근은 현대 직장 생활에서 늘 암울한 부 분이었다. 2019 년 평균 출퇴근 시간은 사상 최 고치를 경신했다. 편도 평균 27.6 분으로, 2006 년의 25 분에서 증가했다. 이 데이터는 재택근무를 하지 않는 16 세 이 상 근로자를 대상으로, 한 주간 출퇴근 시간

을 분석한 것이다. 팬데믹 직전 해에는 사상 최고치인 9.8 % 의 근로자가 1 시간 이상 출퇴 근했다. 재택근무가 확산되면서 출퇴근 시간 은 급격히 감소했다. 백신 접종이 확대되고 더 많은 사람들이 조심스럽게 사무실로 복귀 하기 시작했지만, 이제는 팬데믹 이전 수준 에 근접하고 있다. 2024 년 평균 출퇴근 시간 은 27.2 분으로, 역대 두 번째로 높은 수치를 기록했다. 자가용으로 출퇴근하는 근로자의 비율은 지 난 몇 년간 소폭 증가했지만, 팬데믹 이전 수 준에는 미치지 못하고 있다. 초장거리 통근 이 다시 급증하고 있는데, 직장인의 9.3 % 가 한 시간 이상 통근하는 것으로 나타났다. 이 는 2021 년의 7.7 % 에서 크게 증가한 수치다.

이런 현상의 일부는 팬데믹으로 인한 인구 이동 패턴 때문이다. 스탠포드 재택근무 연구 팀이 제공한 데이터에 따르면, 전반적으로 사 람들은 사무실에서 더 멀리 떨어진 곳으로 이 사했다. 현재 더 많은 서럼들이 사무실에서 50 마일 이상 떨어진 곳에 살고 있고, 평균 통 근 거리는 팬데믹 이전보다 길어졌다. 이런 현상의 일부는 지난 몇 년 간의 부동산 시장 혼란 이후 사람들이 감당할 수 있는 주 택의 종류 증가와 관련이 있다. 신축 주택으 로 이사하는 사람들이 더 오랜 시간 통근한 다. 신축 주택 구매자는 일반 주택 소유자보 다 통근 시간이 10 ~ 15 % 정도 더 길다. 다시 말해, 저렴한 집을 찾는 젊은층에게 집을 살 여유가 있는 지역은 사무실 밀집 지역에서 훨 씬 더 멀리 떨어져 있다. 캘리포니아 스톡턴이나 콜로라도 그릴리 같 은 교외 지역은 각각 샌프란시스코 만과 덴버 라는 주요 고용 중심지와 연결되어 있다. 그 럼에도, 도심 지역보다 훨씬 저렴하고 새로

지은 주택을 제공하며, 대신 통근 시간은 훨 씬 더 길다. 조금 더 저렴한 집을 사려면, 조 금 더 외곽에 있는 집을 사야 하고, 그러면 직 장이나 문화 시설까지 더 멀리 운전해야 할 가능성이 높다. 모든 신축 주택 구매자가 자금난에 시달리 는 것은 아니다. 어떤 사람들은 더 고급스럽 고, 맞춤형이며, 넓은 공간을 원할 수도 있다. 하지만 생애 첫 주택 구매자에게 신축 주택 은 다른 부동산보다 경제적인 이점을 제공한 다. 개발업체와 건설업체는 종종 모기지 이자 율 인하와 같은 인센티브를 제공해 월 납입금 을 크게 줄이고 생애 첫 주택 구매자들이 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 돕는다. 또한, 신축 주택 구매자에게는 기존 거주지에서 멀 리 떨어진 곳으로 이사하는 것도 여전히 가 치가 있다. 신축 주택 구매자들이 일반 주택 소유자보 다 재택근무를 더 자주 한다. 따라서 한 번 출 퇴근할 때는 시간이 더 오래 걸릴 수 있지만, 주간 총 출퇴근 시간은 비슷해진다.

전반적으로 많은 사람들이 출퇴근 시간이 길어지는 것을 기꺼이 감수하는 것으로 보인 다. 특히 이전에는 엄격하게 지켜야 했던 일 상에 유연성이 더해졌기 때문이다. 상당수의 사무직 근로자들이 출퇴근 시간이 예전보다 나아졌다고 여긴다. 단순히 운전이나 지하철 을 이용하는 횟수가 줄었기 때문이다. 어쩌 면 그들은 도로에서 더 많은 교통 체증을 경 험할 수도 있지만, 매일 출퇴근하지 않는다면 교통 체증을 겪지 않는 날들을 편안하게 받아 들일 수 있다.

오후의 교통 체증은 이제 웬만한 대도시에 서는 일상이 되었다. 문제는 이제 모든 사람 이 항상 도로 위에 있다는 것이다. 만약 파트

가지로 재택근무를 한다면, 두 사람 모두 교 통량이 적은 시간에 장거리 운전을 하러 나 가는 셈이다. 2019 년 전국 고속도로에서 평 일 교통 체증의 70.5 % 가 아침과 저녁 출퇴 근 시간대 각각 오전 6 시 ~ 10 시, 오후 3 시 ~ 7 시에 발생했다. 이런 체증의 약 5 % 는 출퇴근 시간대에서 오 전 10 시 ~ 오후 3 시 사이의 한낮 시간대로 이동 했다. 특히 오후 1 시와 2 시 시간대에 체증이 눈에 띄게 증가했다. 체증의 규모도 더 커졌 다. 출퇴근 시간대의 교통 체증 비율은 기술 적으로 감소했지만, 통근자들은 여전히 2019 년보다 더 많은 시간을 교통 체증 속에서 보 내고 있다. 교통 체증이 심하거나 사고가 나면, 삶의 다 른 부분에도 정말 큰 영향을 미친다. 평일 교 통 체증 비율이 전체 교통 체증에서 차지하는 비중은 줄어들었다. 하지만, 전국적으로 통근자들이 겪는 누적 교통 체증 시간은 사상 최고치를 기록하고 있다. 끝없는 출퇴근 시간 교통 체증은 주말 까지 이어지고 있다. 토요일과 일요일 모두 2019 년보다 전체 교통 체증 비율이 더 높아졌 다. 이런 현상은 여러 요인이 복합적으로 작 용한 결과다. 부분적으로 재택근무를 하는 사 람들은 집을 나서고 싶어 한다. 자신이 좋아하는 문화 또는 경제 활동 장소 에서 멀리 떨어져 살기도 하며, 더 이상 주 말에 심부름을 할 필요가 없어져 장거리 여 행에 시간을 할애할 수 있다. 여기에 서비스 업 종사자나 의료 종사자처럼 주말에도 출근 해야 하는 사람들을 더하면 교통 체증은 더 욱 심해진다.

교통 체증 해소 방안은

그렇다면 이제는 어디에나 존재하는 출퇴 근 시간 교통 체증을 어떻게 해결해야 할까? 운전대 뒤에서 보내는 시간이 점점 늘어나 는 문제에 실제로 대처하려면 몇 가지 방법 이 있다. 그 중 하나는 대중교통을 확대하는 것이다. 뉴욕 지하철은 혼잡한 급행 노선에 열차를 추 가하고, 출퇴근 시간대 운행 시간을 앞당기거 나 늦추고, 이전에는 혼잡했던 시간대에 열차 운행을 줄였다. 하지만 대중교통 시스템을 획 기적으로 개편하고 대규모로 건설하지 않는 한, 도로 교통에 주목하고 그 유연성을 활용 하는 것이 좋을 것이다. 고속도로와 도심 지역의 교통 체증을 어떻 게 해결해야 할까? 아무도 좋아하지 않지만, 효과가 입증된 유일한 방법은 고속도로 통행 료를 유동적으로 책정하는 것이다. 이는 뉴욕 시의 고정 요금제와는 다른 모델로, 싱가포르 와 더 유사하다.

▶7면에 계속