C-6 2025 년 7 월 4 일- 2025 년 7 월 10 일 컬럼 / 미국 부동산
그레이스 김 컬럼
무엇이든지 물어 보세요- 조립식 주택에 관하여-
Q: 은퇴 후의 삶을 생각하면서 외곽 지역에 구입해 둔 주택 부지를 가지고 있습니다. 브릭 램블러 하우스를 지을생각이었는데 최근 간편 하게 지을 수 있는 조립식 주택에 관심을 갖게 되었습 니다. 공장에서 제작되어 오는 조립식 주택의 특징과 조립식 주택의 부동산 가치에 대해서 알고 싶습니다.
A: 최근에 주택 건축 가격이 치솟아 공장에서 만든 조립식 주택이 많은 관심을 받고 있습니다. 조립식 주택에는 모듈러 주택( Modular Home) 과 매 뉴팩처드 주택( Manufactured Home) 이 있습니다. 이 들 조립식 주택은 공장에서 제조된 뒤 주택 부지로 옮 겨져 설치된다는 공통점이 있지만 구조 방식, 대출 방 식, 설치 가능 지역 등에 이르기까지 다른 점이 많습 니다. 모듈러 주택은 공장에서 구조물을 부분별로 제작한 뒤 현장에서 조립해 영구적인 기초 위에 설치합니다. 시공 기준이나 외관, 내구성 면에서 전통적인 일반 주 택과 별차이가 없다고 평가를 받고 있습니다. 반면 매뉴팩처드 주택은 공장에서 건물 전체를 일괄
제조해 철제 프레임 위에 얹은 후 주택 부지로 운반됩 니다. 이동이 가능하다는 점에서, 예전에는 이동식 주 택( Mobile Home) 으로 불렸으나 연방주택도시개발 국( HUD) 에서 1976 년 모빌 홈 건축 규정을 강화한 뒤 로 부터 현재 명칭으로 변경되 사용하고 있습니다.
모듈러 주택은 지방 자치단체와 주정부의 건축 규정 을 따르지 만 매뉴팩쳐드 주택은 HUD 의기준에 따라 제조됩니다. 모듈러 주택은 소유한 토지 위에 고정식 기초를 만들어 설치되지 만, 조립식 주택은 부지 소유 에 상관없이 임대혹은 허가된 어느곳이나 설치가 가능 하며 다른 부지로 이동도 할 수 있습니다.
매뉴팩처드 주택은 일반 모기지 대출이 어렵고, 오직 이자율이 높고 상환 기간이 짧은 동산 대출( Chattel loan) 을 통해서 만 융자가 가능합니다. 또한 매뉴팩처 드 주택은 시간이 지나면서 가치가 떨어질 수도 있으 나 저렴한 가격으로 인하여 일반 주택 구매 대출 승인 이 힘들거나 장기 대출에 부담을 느끼는 바이어들은 선 호합니다.
반면 모듈러 주택은 관할 정부의 건축 규정을 따르고 영구 기초 위에 세워지기 때문에 일반 주택과 비슷한 수준의 감정가와 자산가치를 인정받을 수 있어서 장기 적 가치 상승분 등을 고려하면 유리한 점이 많습니다.
모듈러 주택은 VA, FHA 등을 포함한 일반 모기지 대 출을 통해 구입이 가능한 이점도 있습니다. 또한모듈러 주택은 매뉴팩처드 주택에 비해서 초기 설치비용은 높 지만 일반 주택보다는 낮으며, 장기적 자산 가치 상승 폭이 일반 주택과 별 차이가 없어서 투자할 만한 가치 가 있는 주택의 형태라 할 수 있겠습니다.
Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500
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▶4면 < 중류층 위한 주택 > 에 이어 주택구입능력의 격차는 2006년에 시작된 주 택위기에 뿌리를 두고 있으며, 이로 인해 신 축 건물이 몇 년 동안 고갈되었다. 저렴한 주택의 부족은 부분적으로 가격을 더 욱 상승시키는 데 책임이 있으며, 잠재적 주택 구매자들은 종종 부동산을 확보하기 위해 가 격이 높은 주택을 입찰하기 때문이다. 그 결 과, 많은 지역에서 더 많은 중산층 가정이 주 택 시장에서 퇴출되고 있다. 많은 사람이 좋 은 수입을 올리고 있지만 여전히 주택 소유가 불가능하다고 느끼는 사람들의 낙담하는 이 야기가 들린다. 이런 낙담하는 가정은 간호 및 교육과 같은 직 업과 배관과 같은 직업에 종사하는 사람들을 대표한다. 중산층 구매자들은 주택 시장의 중 추이기 때문에 시장에는 그들이 실제로 감당 할 수 있는 주택이 필요하다.
경제성 격차 큰 곳과 매물 늘어난 곳 가장 큰 100 대 도시 중 26 개 도시가 주택구입 능력 격차가 악화되고 있는 것으로 전국부동 산중개인협회는 밝혔다.
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경제성 격차가 가장 심한 도시는 새로운 부 동산을 건설하기 어렵게 만드는 구역 설정 또 는 허가 제한이 있는 지역에 있는 경우가 많 다. 로스앤젤레스와 같은 고비용 도시에서 펜 실베니아의 해리스버그- 칼라일과 스크랜턴 과 같은 더 저렴한 지역에 이르기까지 다양 하다. 공공정책을 형성하는 분야에 대한 연구를 수행하는 비영리재단인 퓨 자선 신탁( Pew Charitable Trusts) 에 따르면 펜실베이니아 는 부분적으로 제한적인 구역 설정 규칙 때 문에 2017 년부터 2023 년까지 신규 주택 건설 속도에서 미국 전체 주 중 44 위를 차지했다. 펜실베이니아는 텍사스나 플로리다와 같은 주와 같은 유형의 인구 증가를 보이고 있지는 않지만, 지난 몇 년 동안 건물이 부족해 주의 주택 비용이 급증했다고 퓨 리서치 센터는 덧 붙였다. 가장 큰 증가세를 보인 지역은 스크 랜턴과 필라델피아를 포함하는 주의 북동부 지역이다. 30 개 도시가 저렴한 매물이 개선되 고 있으며, 여기에는 노스캐롤라이나 랄리- 캐리와 사우스캐롤라이나 컬럼비아와 같은 대도시 지역이 포함된다. 이 지역에서는 작년 |
에 저렴한 매물의 가용성이 5 % 증가했다. 예 를 들어, 컬럼비아는 지난 몇 년 동안 타운홈 과 같은 더 많은 부동산이 지어지면서 건설이 증가했다. 또 다른 44 개 도시는 중간에 머물 러 있으며, 저렴한 목록의 점유율이 개선되지 도 감소하지도 않은 것으로 분석했다.
올해는 경제성 개선 어려울 듯 중산층의 주택 문제를 해결하기 위해 정부 당 국이 간여할 수도 있다. 연방 정부와 지역 정 부 이니셔티브 모두 더 많은 주택 건설에 박 차를 가하는 데 도움이 될 수 있고 많은 지역 에서 주택 구입 능력 위기를 완화하는 데 도 움이 될 수 있다. 예를 들어, 토지 구획 및 건 축 규제를 완화하면 더 많은 건축업자가 새로 운 주택을 건설하도록 장려할 수 있고, 연방 및 주 정부는 다운페이먼트 지원 프로그램을 강화할 수 있다. 혁신적인 형태의 주택도 도 움이 될 수 있다고 퓨 자선 신탁( Pew Charitable Trusts) 의 새로운 연구는 밝혔다. 예 를 들어, 이른바 마이크로 아파트( microapartments) 라고 불리는 초소형 주거 시설 은 주민들이 대학 기숙사처럼 부엌과 욕실을
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공유하는 작은 공동거주 디자인으로, 더 많은 주택을 제공할 수 있는 저렴한 방법으로 선 정했다. 무엇보다 현실적으로 주택 가격이 내 려간다면 이런 문제는 가장 쉽게 해결될 수 있다. 하지만 주택 가격이 하락하는 것은 주 택 시장의 일반적인 모습이 아니다. 그럼에도 저렴한 주택이 매물로 밀려들고 모기지 이자 율이 떨어진다면 중산층의 주택구입 경제성 은 개선될 수 있다. 모기지 이자율이 현실적 으로 하락할 것으로 예상되는 시점은 내년이 다. 올해말까지는 연준이 금리를 내리더라도 모기지 이자율이 6 % 이하로 떨어질 가능성 은 적다. 그리고 주택 매물은 꾸준히 증가하 고 있지만 가격대는 여전히 높게 형성되어 있 다. 매물도 정상 수준인 6 개월치에 도달하려 면 현재 수준에서 거의 두 배가 늘어야 한다. 이 또한 2026 년이 되어야 도달 가능한 수치 다. 중산층의 주택 구입 경제성은 올해는 계 속 낮게 유지될 것으로 보인다. 모기지 이자 율이 6 % 이하로 떨어지고 매물이 두 배 가까 이 늘어나는 것도 올해는 불가능하다. 2026 년 이 되면 아마도 지금보다는 주택 구입 경제성 이 나아질 가능성이 있다. |
▶5면 < 부품형 콘크리트 > 에 이어 기존 콘크리트와 비교했을 때, 이 콘크리트 는 약 6배 더 강하고, 사실상 불침투성이며, 동결-해동 주기에 더 강하다. 초고성능 콘크 리트는 수백 년 동안 지속될 수 있다. 강도는 F5 토네이도에서 날아오는 파편을 시뮬레이 션하기 위해 나무 조각을 시속 120마일로 쏘 아 테스트했고 두께가 2인치에 불과한 벽을 뚫을 수 없었다.
이 모델의 성공을 바탕으로 저렴하고 탄력 적인 주택을 위한 솔루션으로 콤팩트 하우스 를 설계했다. 이 집은 바닥, 벽 및 지붕과 같 은 전체 구조를 형성하기 위해 연결할 수 있 는 모듈식 프리캐스트 콘크리트 " 링 " 시스템 으로 구성되어 있어 밀폐되고 에너지 효율적 인 주택을 만든다. 일련의 다양한 링을 선택해 270에서 990평방 피트까지 다양한 크기의 다양한 모델을 제공 한다. 프리캐스트 링은 플랫베드 트레일러로 운반하고 하루 만에 하나의 유닛으로 조립할 수 있어 현장 노동력, 시간 및 비용을 크게 줄 일 수 있다.
내구성 있는 콘크리트 형태를 사용해 지었 기 때문에 집은 쉽게 대량 생산할 수 있다. 프리캐스트 콘크리트 주택을 대량 생산할 때 비용은 전통적인 목조 주택과 경쟁력이 있을 수 있다. 또한 주택은 일반적인 목재 구조보 다 훨씬 더 오래 100년 이상 지속되도록 설계 되었고 공과금, 유지 보수 비용 및 보험료를
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크게 낮춘다. 또한 오픈 소스 디자인으로 구 상되고 있다. 이는 고가의 금형을 모든 프리 캐스트 생산자가 사용하고 수정할 수 있음을 의미한다.
이미 구축된 제조 네트워크 활용 프리캐스트 콘크리트 건설의 두 가지 주요 제한 사항은 구성 요소의 크기와 무게, 그리 고 프로젝트 현장까지의 거리다.
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■ 서버 & 네트워크 설치, 관리
■ 데이터 백업 & 복구
■ 전화 시스템 / 인터넷 설치, 관리
■ CCTV 설치, 관리
갈수록 주택 재료 비싸져 건설 비용 상승 주택난 해결하기 위해 고강도 부품형 콘크리트 시도
가정용, 비즈니스용 컴퓨터와 네트워크에 관한 모든 솔루션 제공
■ 웹사이트 제작, 관리
■ 프로그램 개발, 관리
■ 복사기 설치, 수리, 관리
■ POS & 크레딧 카드 결제 시스템
프리캐스트 요소는 교량 아래를 통과하고 도로 손상을 방지하기 위해 크기와 무게 모 두에 제한을 가하는 표준 운송 규정을 준수 해야 한다.
결과적으로 구성 요소는 일반적으로 트럭 으로 안전하고 합법적으로 운송할 수 있는 치 수로 제한된다. 컴팩트 하우스의 각 부품은 표준 트레일러로 운송할 수 있을 만큼 작다. 또한 운송 비용은 특정 범위를 넘어서는 주
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요 요소가 된다. 일반적으로 프리캐스트 공장 에서 건설 현장까지의 실제 배송 반경은 500 마일이다. 그 이상은 경제적으로 실현 불가 능해진다.
그러나 프리캐스트 콘크리트 주택을 짓기 위한 인프라는 이미 대부분 마련되어 있다. 프리캐스트 콘크리트는 사무실 건물, 학교, 주차장 단지 및 대형 아파트 건물에 자주 사 용되기 때문에 이미 반경 500 마일 내에서 부 품을 생산하고 제공할 수 있는 광범위한 제조 공장 네트워크가 있다. 콘크리트로 집을 짓는 다른 접근 방식이 있 다. 주택은 콘크리트 블록과 유사한 콘크리트 석조 단위를 사용할 수 있다. 이것은 전 세계 적으로 일반적인 기술이다. 단열 콘크리트 형태는 레고 블록처럼 쌓인 단단한 폼 블록을 포함하고 부어진 콘크리트 로 채워져 단열재가 내장된 구조를 만든다. 그리고 3D 프린팅 콘크리트도 있는데, 이는 개발 초기 단계에 있는 빠르게 발전하는 기 술이다. 그러나 이들 중 어느 것도 프리캐스트 콘크 리트 모듈( 프로토타입의 링) 을 사용하지 않 기 때문에 훨씬 더 긴 현장 시간과 노동력이 필요하다. 프리캐스트 콘크리트 주택은 저렴 한 주택의 미래에 대한 강력한 비전을 제공한 다. 이는 단기 건설에서 장기 가치로의 세대 전환을 의미하며, 주택의 탄력성, 효율성 및 형평성을 위해 건설하는 것이 무엇을 의미하 는지 재정의한다.
프리캐스트는 아파트, 호텔, 모텔, 요양원, 사무실 건물 등 저층 및 중층 건물에 일반적 으로 사용되고 있다. 프리캐스트 콘크리트는 맞춤 제작이 가능하기 때문에 크고 작은 다양 한 용도에 적합하다. 주로 사용되는 용도로는 가로등 및 간판 받 침대, 기둥, 주차 구조물, 암거, 옹벽, 건축 공 사, 천장 그리고 계단 등이다. 아직 주택에서 는 시범적인 모델로 제작되고 있지만 비용과 주택 부족을 고려한다면 본격적으로 주택 건 설에 도입될 가능성이 매우 크다.