C-4 2026 년 7 월 3 일- 2026 년 7 월 9 일 미국 부동산

< 김선영 기자 > 주택 시장 현황을 자세히 살펴보면 세대별 특이성을 보인다. 베이비붐 세대는 집을 팔지 않고, 밀레니얼 세대는 집을 살 수 없으며, Z 세대는 이 모든 상황이 어떻게 전개되는지 지 켜볼 수밖에 없다. 모두 특정 상황에 꼼짝 못 하고 묶여 있다고 할 수 있다. 팬데믹 이후, 주택 구매 희망자들은 한 가지 이야기에 익숙해졌다. 바로 매물 부족과 이사 를 꺼리는 기존 주택 소유자들 때문에 주택 수요가 공급을 훨씬 앞질렀다는 것이다. 이 런 현상은 경제 전반에 걸쳐 변화를 가져오 고 있는 인구 구조 변화로 인해 곧 역전될 가 능성이 있다. 지난해 주택 공급 부족분은 403만 채에 달했 다. 신규 주택 건설은 감소하고 기존 주택가 격은 젊은 잠재적 구매자들이 시장에 진입하 기 어렵게 만들었다. 특히 베이비붐 세대가 여전히 시장을 주도 하는 상황에서 밀레니얼 세대와 Z세대는 더 욱 어려운 상황에 놓여 있다. 부동산 정보 사 이트 리얼터( Realtor. com) 의 데이터에 따르 면, 기성세대는 여전히 주택 구매의 약 42 %, 판매량의 52 % 를 차지하고 있고, 생애 첫 주택 구매자의 비율은 21 % 에 불과해 40여 년 만에 최저치를 기록했다. 만성적인 공급 부족과 밀레니얼 세대 및 Z 세대의 고령화로 인해 주택 구매 적령기에 접 어드는 인구가 맞물리면서, 모기지은행협회( MBA) 보고서는 2020년에서 2025년 사이 전 국 주택 가격이 55 % 상승했다는 분석을 내 놓았다. 그러나 인구 구조 변화, 즉 고령화와 젊은 주 택 구매자층의 감소는 적어도 Z세대 대다수 에게는 이런 흐름을 뒤집을 가능성이 있다. 한편, 수년간 주택 구매를 기다려온 밀레니얼 세대는 남은 물량을 놓고 치열한 경쟁을 벌여 야 할 것으로 보인다.

모기지은행협회( MBA) 보고서는 올해 주 택 가격 상승률을 1 % 로 예상했는데, 이는 최 근 2024년 4 % 상승 전망치에서 크게 하락한 수치다. 향후 2년간 주택 가격은 보합세를 보 일 것으로 예상되며, 이는 주택 시장의 격동 적이고 혼란스러운 시기를 마무리 짓는 신호 탄이 될 것이다. 이런 현상은 급속한 고령화 와 젊은 주택 구매자층의 감소에 기인하는 것 으로 분석된다.

모기지은행협회에 따르면 향후 20년 동안 가구 형성률, 즉 신규 주택 입주율이 크게 둔 화될 것으로 예상되며, 이는 수요 감소로 이 어져 젊은 미국인들이 주택 시장에 진입할 기 회를 늘릴 것이다. 이는 아직 주택 구매 적령 기에 이르지 못한 Z세대에게는 희소식이지 만, 불운한 밀레니얼 세대에게는 너무 늦은 감이 있다.

늦어진 조정 수년간 주택 시장의 심각한 불균형에 대한 주요 원인으로 공급 부족이 지목되어 왔다. 미국 건설 산업의 생산성은 수십 년간 정체 되어 왔는데, 골드만삭스는 최근 1965 년 이후 건설 부문 생산성이 연평균 0.6 % 씩 감소했다 고 추산했다. 연구자들은 이런 침체의 원인 을 기술 혁신 속도의 둔화와 건설 의욕을 저 해하는 점점 더 엄격해지는 지방 규제에 있다 고 분석한다. 그 결과 만성적인 주택 공급 부족 현상이 나 타났고, 최근 몇 년간 높은 금리로 인해 이 문 제는 더욱 악화되었다. 하지만 주택 시장의 다음 큰 변화는 수요 측면, 더 정확히는 수요 부족에서 비롯될 수 있다. 모기지은행협회 보 고서에 따르면, 고령화, 낮은 출산율, 젊은 성 인 인구 규모 감소, 그리고 이민 감소로 인해 향후 가구 형성이 둔화될 것으로 예상된다.

베이비붐 세대의 최고령층은 현재 80 대에 접어들었는데, 이들이 요양 시설로 이주하거 나 사망함에 따라 향후 주택에 대한 지배력이 약화될 가능성이 높다. 한편, 현재 주택 구매 연령에 접어든 Z 세대는 이전 세대에 비해 인 구 규모가 훨씬 작다. 순이민 감소와 전체 인구 증가율 둔화가 맞 물리면서 주택 구매 수요는 약화되고 공급은 오히려 증가하는 추세다.

하지만 이런 변화는 밀레니얼 세대가 체감

하기에는 너무 늦게 나타날 가능성이 높다. 모기지은행협회 보고서는 2026 년에서 2035 년 사이에 주택 공급이 1,060 만 채에서 1,460 만 채까지 증가할 것으로 예상했는데, 이는 같 은 기간 예상되는 수요인 약 1,100 만 채를 앞 지를 것으로 보인다. 이런 전망은 10 년 정도 시장 상황을 지켜볼 수 있는 Z 세대에게는 희소식이 될 수 있지만, 그보다 나이가 많은 세대는 이미 기회를 놓쳤 을 수도 있다. 무디스의 이코노미스트는 젊은 세대에게는 주택 공급이 충분할 것이고, 약간의 변화가 있을 수도 있겠지만, 30 대 후반이나 40 대 초 반에게는 큰 변화가 없을 것이라고 보았다. 이런 추세는 지속될 가능성이 높으며, 시간 이 지남에 따라 더욱 가속화될 수도 있다. 미 국의 출산율은 거의 20 년 동안 꾸준히 감소 해 왔기 때문에, 이민자 유입이 증가하지 않 는 한, 현재 주택 구매 연령에 도달하는 각 세 대의 인구 규모는 이전 세대보다 작을 가능 성이 높다.

지난해는 트럼프 행정부의 강화된 반이민 정책으로 인해 미국을 떠난 사람이 이주한 사 람보다 많았던, 적어도 반세기 만에 처음 있 는 일이었다. 의회예산국( CBO) 을 비롯한 대 부분의 예측은 향후 몇 년 안에 순이민자 수 가 다시 증가할 것으로 예상하지만, 브루킹 스 연구소의 전문가들은 미국이 국제 이민자 들에게 영구적으로 덜 매력적인 목적지가 된 다면 인구 감소에 직면할 가능성이 높다고 경 고했다. 물론, 많은 주택 구매자들이 기대하는 만큼 공급이 빠르게 증가하지는 않는다. 레드핀 데 이터에 따르면, 베이비붐 세대 중 자녀를 출 가시킨 사람들은 여전히 밀레니얼 세대보다 대형 주택을 거의 두 배나 많이 소유하고 있 는데, 상당수는 당분간 이사할 계획이 없다. 대다수의 베이비붐 세대는 은퇴 후에도 집에 서 생활하며 재택 간병 서비스를 이용할 계획 이라고 밝혔다. 이런 추세는 가까운 미래에 미국의 주택 재 고를 회복하는 데에는 거의 도움이 되지 않는 다. 지난해 레드핀의 또 다른 조사에 따르면 베이비붐 세대의 약 3 분의 1 은 집을 팔 계획 이 전혀 없으며, 또 다른 30 % 는 적어도 향후 10 년 동안은 팔 생각이 없다고 답했다. 미국의 인구 구조 변화는 노동 시장부터 대

학 진학률에 이르기까지 모든 것을 바꾸고 있 지만, 주택 시장에 있어서는 밀레니얼 세대 가 이미 잘 알고 있는 강력한 경쟁 상대, 즉 은퇴할 생각이 전혀 없는 베이비붐 세대와 마 주하고 있다.

부모와 살면서 조용히 관망 생활비 위기가 젊은 직장인들의 독립성을 짓누르고 있다. 젊은 전문직 종사자들은 성 인 생활로의 험난한 전환기를 맞고 있다. 초 급 일자리는 사라지고, 임금 인상은 정체되 고, 생활비는 치솟고 있다. 이런 상황은 Z 세 대에게 베이비붐 세대 부모조차 상상할 수 없 었던 스트레스, 압박, 그리고 혼란으로 가득 한 직장 생활을 강요하고 있다. 이런 재정적 부담은 독립을 갈망하는 젊은 직장인과 그 너 머까지 미치고 있다.

웰스파고의 2026 년 조사에 따르면, 18 세에 서 28 세 사이의 Z 세대 자녀를 둔 부모의 약 64 % 가 성인이 된 자녀가 여전히 돈, 주거, 또 는 기타 재정적 지원을 자신에게 의존하고 있 다고 답했다. 이런 지속적인 지원은 많은 부모에게 경제 적 어려움을 초래하고 있는데, 56 % 는 성인 자녀를 돕는 것이 자신의 재정에 부담을 주고 있다고 응답했다. 하지만 이들은 사치스러운 여행 비용을 대 신 내주는 것이 아니라, 필수적인 생활비를 지원하고 있는 것으로 보인다.

정부 지원을 받는 Z 세대 성인들은 그야말 로 최악의 상황에 놓여 있는데, 이들은 자신 의 경력, 직업, 그리고 안정적인 급여에 대해 불안감을 느끼고 있다. 젊은 근로자들이 집 에서 일하며 생계를 유지하는 데 가장 큰 걸 림돌 중 하나는 바로 치솟는 주택 가격이다. 리얼터닷컴 보고서에 따르면 2025 년 미국의 중간 주택 가격은 43 만 달러로 2019 년 대비 34.4 % 상승했다. 한편, 평균 월세는 17.9 % 오 른 1,673 달러에 달했다. 약 400 만 채에 달하 는 주택 부족 현상은 이런 문제를 더욱 악화 시키고 있다. 젊은 세대가 이제 주택 구매를 완전히 포기하기 시작하는 임계점에 도달하 고 있다. 다른 생활비 또한 급증하고 있다. 경제적으 로 어려운 젊은 직장인들은 지난달 다진 소고 기 1 파운드 가격이 사상 최고치인 6.90 달러까 지 치솟는 것을 지켜봐야 했다. 이는 전년 대

비 19 % 상승한 가격이다. 오렌지 주스 가격은 2025 년 1 월부터 올해 2 월까지 21 % 나 급등했고, 샌드위치용 빵 가격 도 4.3 % 올랐다. 게다가 이들은 생활비 부담 을 감당할 수 있는 수입이 줄어들고 있다. 경 력 초기가 소득 증가의 황금기임에도 불구하 고, 25 ~ 29 세 연령층의 소득 증가율은 2025 년 후반 5.2 % 로 둔화되었는데, 이는 JP 모건체이 스 연구소가 데이터 수집을 시작한 2011 년 이 후 가장 낮은 수준 중 하나다. Z 세대와 젊은 밀레니얼 세대는 가족의 경제 적 안전망에 의존하고 있을지 모르지만, 대부 분이 부모의 도움에만 의존하는 것은 아니다. 퓨 리서치 센터의 2024 년 자료에 따르면, 부모 와 함께 사는 젊은 성인의 약 72 % 가 어떤 형 태로든 가계 경제에 기여하고 있다. 약 46 % 는 임대료나 주택 모기지 대출 상환 에 기여하고, 65 % 는 가족의 식료품비, 공과금 또는 기타 가계 생활비에 돈을 보태고 있다.

이것이 경제에 미치는 영향 부모와 함께 사는 성인이 증가하는 추세는 주택 구매력 악화의 결과 중 하나다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴 분석 보고서는 지난 25 년간 이 연령대의 고용률이 상대적으로 안 정적인 반면, 부모와 함께 사는 근로자의 비 율이 증가하고 있다는 점은 이런 추세가 고용 문제보다는 주택 구매력 위기에 의해 주로 촉 발되었을 가능성을 시사한다.

주택 구매력이 더 큰 요인일 수 있지만, 젊 은 성인들은 고용 시장에서 점점 더 어려운 상황에 직면하고 있다. 세인트루이스 연방준 비은행의 연구 분석에 따르면, 젊은 성인의 고용률은 2023 년 이후 하락했는데, 전국적으 로 최근 대학 졸업생들의 고용률 또한 감소했 다. 이런 현상을 오늘날의 " 채용도 해고도 모 두 없는 " 노동 시장에서 일자리 부족 현상으 로 분석했다.

채용도 해고도 없는 노동 시장에서는 기업 들이 기존 직원을 유지하고 이직률은 낮지만, 고용주들이 더욱 신중해지면서 채용은 둔화 된다. 기업들은 확장보다는 효율성을 우선시 한다. 그 결과 새로운 일자리가 줄어들고, 이 직률도 낮아지며, 신규 구직자들이 노동 시장 에 진입하기가 더욱 어려워진다. 무엇보다 임 금 인상폭도 적어진다.

주택 가격은 계속 오르고 있고, 인공지능( AI) 으로 인해 신입 사원 자리가 줄어들면서 청년층의 취업 시장은 더욱 어려워질 가능성 이 있는 상황에서, 부모와 함께 사는 추세는 아직 정점에 이르지 않았을 수도 있다. 그리 고 부모로부터 독립한 젊은 세대도 임대로 거 주하는 기간이 길어질 가능성이 높다.