C-6 2026 년 1 월 23 일- 2026 년 1 월 29 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 작년부터 기존 주택을 팔고, 새 집을 사려는 생 각을 해 오고 있었습니다. 그런데 이자율이 작년보다 다소 내려 간 올해는 꼭 집을 바꿔 보고 싶습니다. 한번 집을 옮기겠다는 생각을 하니 온통 생각이 거기에 머뭄 니다. 그래서 집을 잘 팔고 잘 살 수 있는, 즉 비싸게 팔 고 싸게 살수 있는 가장 좋은 시기는 일년 중 어느 때인 지 그 타이밍을 알고 싶습니다.

A: 주택 거래가 가장 활발히 이뤄지는주택 시장의 성수기는 매년 2 / 4 분기, 즉 4,5,6 월입니다. 자녀의 여름 방학이 시작되기 전에 주택을 구입하고, 새 학기가 시 작되기 전에 이사를 마치려는 수요가 이때 쏟아져 나오 기 때문입니다. 또한 바이어들은 매물이 부족한 비성수 기에는 매물을 눈으로 만 샤핑하고, 매물이 늘어 난 성 수기에 실행에 옮기는 경우가 많기 때문입니다. 지난해의 성수기에 많은 주택 소유주들이 이른바‘ 이 자율 고정 효과’( Lock-In Effect) 를 이유로 집 내놓기 를 꺼렀습니다. 이자율 고정효과란 새로 구입할 집에

적용되는 이자율이 현재 보유한 이자율과의 차이가 커 서 집을 팔지 않는 현상을 말합니다. 그런데 올해 들어 이 같은 현상에 변화가 생겼습니다. 지난 봄 8 % 대를 찍었던 이자율이 수차례 떨어지기 시 작해서 6.25 % 정도에 머무고 있기때문입니다. 작년에 이자율이 너무 높아 집을 팔고 사지 못했던 주택 소유 주 중에는 올해 집을 팔고 새집을 사려는 사람들이 많 습니다. 그러므로 올해의 부동산 성수기는 어느해의 성 수기보다 주택 시장이 더 활기를 띌 것 같습니다. 또한 주택을 구입하려는 퍼스트 홈 바이어들도 작년 어느때 보다 확실히 늘었습니다. 그들은 모기지 이자율 이 조금이나마 안정되는 모습을 보이자 이제 주택 구입 에 나서도 될 때라고 판단한 것 같습니다. 주택 시장의 비성수기에 해당되는 연초는 바이어들이 나오는 집을 눈여겨 볼 뿐 직접 실행에 옮기는 사람이 적습니다. 그러나 비성수기에 집을 내놓는 셀러들은 꼭 팔아야할 이유가 있기 때문에 가격 흥정도 용이하다는

것을 알아야 합니다. 봄이 시작되기 전 적극적인 구매 를 시작하면 경쟁이 많은 봄 시장의 가격보다 확실이 좋은 가격에 집을 살 수 있습니다. 집을 팔 때는 바이어가 많은 봄, 여름이 좋습니다. 그 러나 서로 다른 시기에 집을 팔고 사는것은 그리 쉬운 일이 아니기 때문에, 어느 계절이든 열심히 좋은 집을 찾아 나서고, 현명한 판단으로 결정을 하면 특별한 타 이밍을 고려치 않아도 좋은 결과가 있을 것입니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

부동산 포털의 매물 정보 갈수록 빈약

질로우는 사용자들이 스마트폰을 스크롤하 는 것만으로 주택 시장을 거의 완벽하게 파악 할 수 있다고 약속했다. 하지만 이런 비즈니스 비전은 위협받고 있다. 최대 부동산 중개업체 컴퍼스는 더 많은 주택 매물이 초기에는 개인 데이터베이스에 저장되어 특정 중개인과 거 래하는 주택 구매자에게만 제공되는 더욱 세 분화된 미래를 향해 나아가고 있다. 컴퍼스의 CEO 는 이 모델이 주택 판매자들에게 주택 마 케팅 장소와 방법에 대한 더 큰 통제권을 부여 할 것이라고 주장한다. 이와 동시에 질로우를 비롯한 업계의 많은 업체들은 매물 정보를 광 범위하게 공유함으로써 주택 구매자에게 공정 한 기회를 제공하고, 주택 판매자에게는 최고 가를 받을 수 있는 최고의 기회를 제공한다고 주장한다. 질로우에 베팅하기는 쉽지 않다. 매 달 2 억 2,000 만 명이 넘는 순 방문자를 보유한 질로우는 업계의 어떤 거대 부동산 중개 업체 와도 맞설 수 있는 영향력, 인지도, 시가총액을 갖추고 있다. 부동산 관리 컨설팅 회사인 T3 Sixty 의 CEO 는 질로우를 무너뜨리는 것은 쉽 지 않다고 말한다. 질로우가 어떤 어려움을 겪 든, 질로우는 여전히 강력한 기업이라는 것이 다. 하지만 상황이 변하고 있다는 것은 의심의 여지가 없다.

질로우, 레드핀, 리얼터닷컴과 같은 인터넷 부동산 정보 포털 사이트는 시장에 나와 있는 모든 주택을 보여줄 수 없었다. 인터넷 시대에 도 부동산 중개인들은 매물을 널리 공개하기 전에 조용히 다른 사람들에게 개별적으로 정 보를 전달해 왔다. 하지만 컴패스처럼 이런 독 점 제공 전략을 채택한 회사는 없다. 컴패스 웹 사이트에는 다른 사이트에는 없는 수천 개의 매물이 있는데, 미국 최대 부동산 중개 회사 중 하나를 인수할 예정이기에 " 독점 매물 " 의 재고 는 더욱 크게 늘어날 수 있다. 즉, 대부분의 신 규 매물은 독점적으로 캠퍼스 고객에게만 제 공된다. 한편, 다른 부동산 중개 회사들은 자체 적인 폐쇄적인 정책을 구축하거나 이를 따라 할 위기에 처해 있다. 질로우 진영은 소수의 대 형 중개 회사만이 부동산 매물 정보를 통제하 고, 소규모 업체들을 몰아내며, 주택 구매자들 이 꿈에 그리던 집을 찾기 어렵게 만드는 세상 으로 나아가고 있다고 경고한다. 사실, 거의 모 든 부동산 매물을 한 곳에서 볼 수 있는 나라는 미국이 거의 유일했다. 대부분의 국가는 개별 적인 부동산 중개업체가 각각 자신만의 매물

질로우와 레드핀의 합병은 위법 연방거래위원회는 검색 대기업 질로우와 경 쟁사인 레드핀을 상대로 2 월에 합병하기로 체 결한 1 억 달러 규모의 계약을 놓고 소송을 제기 했다. 계약 조건에 따라 두 회사는 각자의 포털 사이트와 렌트( Rent. com) 과 아파트먼트가이 드( ApartmentGuide. com) 을 포함한 자회사 를 통해 아파트와 콘도 등 다세대 임대 부동산 광고를 공유하기로 했다. 그런데 연방거래위원 회의 반독점 소송은 레드핀 사이트를 질로우 사 이트에 게재되는 매물의 복제본으로 만들어 경 쟁을 저해하고 부동산 관리자와 아파트 구매자 의 비용을 증가시켰다고 주장한다. 질로우는 이런 합의가 실제로 해당 집단에게 이익이 되며, " 다양한 플랫폼에서 다세대 주택 매물에 대한 임차인의 접근성을 확대 " 하기 때 문에 부동산 관리자들이 공실을 채우고 임차 인들이 집을 찾는 데 도움이 되었다고 밝혔다. 레드핀 대변인도 비슷한 주장을 하며, 연방거 래위원회의 주장에 강력히 반대한다는 성명을 발표했다. 질로우를 둘러싼 주요 소송은 이것 만이 아니다. 지난해 7 월 말, 부동산 정보 회사 코스타( CoStar) 는 질로우를 상대로 저작권 침 해 및 10 억 달러 이상의 손해배상 소송을 제기 했다. 질로우가 코스타의 워터마크가 찍힌 약 46,000 장의 사진을 임의로 자사 웹사이트에 사 용했다고 주장했다. 원고 측 변호사 두 곳이 질 로우를 상대로 집단 소송을 제기했다. 이 로펌 들은 부동산 업계를 상대로 반독점 소송을 제기 해 4 억 1,800 만 달러의 합의금을 받았고, 중개인 수수료 관련 규정을 개정하도록 판결을 이끌었 다. 그들은 이 회사가 주택 구매자에게 거래 수 수료의 최대 40 % 를 질로우에 지불하는 부동산 중개인과 거래하도록 유도하면서 부동산 가격 을 효과적으로 올렸다고 비난했다.

연방거래위원회 소송의 결과는 아직 예측하 기 어렵다. 나머지 두 건의 소송은 질로우에 큰 손실을 입혔을 가능성이 있지만, 그리 놀라운 일은 아니다. 경쟁사인 주택 검색 웹사이트 홈 스닷컴( Homes. com) 의 모회사인 코스타( Co- Star) 는 질로우와 오랜 불화를 겪고 있다. 코스 타는 검색 서비스 강화를 위해 기술과 화려한 광고에 수억 달러를 투자했지만, 지금까지 질 로우의 시장 점유율에 실질적인 타격을 입히지 는 못했다. 코스타의 CEO 는 부동산 매물 등록 경쟁에서 컴패스( Compass) 를 공개적으로 지 지했다. 집단 소송의 경우, 원고 측은 약해진 상황에서 질로우를 공격할 기회를 포착했을 수 도 있다. 아니면 전국부동산중개인협회와 업계

단순히 더 큰 이득을 본 것일 수도 있다. 부동산 중개 수수료 소송에서 비롯된 전국부동산중개 인협회의 패소 판결은 자연히 이득을 얻기 위해 매물 독점으로 추진하는 방향으로 나아갔다. 다 중매물리스트를 무력화하고 거기에서 매물 정 보를 인용하던 온라인 포털의 영향력을 악화시 킴으로써 부동산 중개업체의 영향력을 더욱 강 하게 만들 수 있다. 질로우는 이런 시도에 맞서 싸우겠다고 다짐 했다. 그런데 해당 소송은 질로우의 운영 방식 과 거의 20 년 동안 주택 구매자, 판매자, 그리고 부동산 전문가들에게 제공해 온 가치를 근본적 으로 왜곡하고 있다고 밝혔다. 업계의 반응은 대체로 은근한 무시였다. 계약법 교수는 이 소 송이 아무런 진전도 없다고 냉정히 평가했다.

매물 주택 접근성이 경쟁력 주택 매물 등록을 둘러싼 전쟁은 질로우에게 훨씬 더 심각한 문제로 다가온다. 그렇기 때문 에 컴패스( Compass) 가 세계 최대 부동산 회 사 중 하나이자 센추리 21( Century21), 코코란( Corcoran), 콜드웰 뱅커( Coldwell Banker) 와 같은 유명 부동산 기업의 소유주인 애니웨어 부 동산( Anywhere Real Estate) 를 16 억 달러에 인수한다는 소식이 법적 위협을 가리는 듯했다. 부동산 업계 분석 데이터에 따르면, 프랜차이즈 가맹점과 회사 소유 사무실을 포함한 합병 법인 은 미국 내 약 21 만 6,000 명의 중개인을 보유하 게 되며, 2024 년 기준 전국 매출의 약 24 % 를 차 지하게 된다. 이런 전국 시장 점유율은 전통적 으로 분산되어 있는 부동산 업계에서는 전례 없 는 수준인데, 이는 컴패스가 질로우와의 경쟁에 서 더욱 유리한 고지를 점하게 될 것이 거의 확 실하다. 데이터에 따르면, 샌프란시스코, 뉴욕, 워싱턴 DC 와 같은 도시에서는 컴패스와 에니 웨어( Anywhere) 브랜드가 합병해 시장 점유 율 30 % 에서 50 % 까지 쉽게 확보할 수 있는 이점 이 두드러진다. 지역 시장에서 이 정도 규모의 업체라면 규칙을 완전히 바꿀 수 있는 독점적 위치에 있다. 이 경쟁의 핵심은 매물 주택에 대 한 접근성이다. 누가 집을 볼 수 있고, 어디로 가 야 집을 찾을 수 있느냐는 문제다. 컴패스는 지 난 1 년 동안 부동산 중개인과 고객이 다중매물 리스트( MLS) 로 알려진 업계 데이터베이스에 매물을 공유하기 전에 중개업체 웹사이트에만 주택을 등록하도록 장려하는 " 3 단계 마케팅 전 략 " 을 홍보해 왔다. 이 데이터베이스는 해당 정 보를 중개인, 중개업체, 그리고 질로우와 같은 검색 포털로 전송했다. 대부분의 중개인은 매 물이 나오자마자 MLS 에 주택을 등록한다. 반 면 컴패스는 웹사이트를 방문하거나 자사 중개 인과 협력하는 주택 구매자에게 가장 인기 있는 부동산에 대한 내부 정보를 개별적으로 제공한 다. 이 전략이 주택 매도자에게 질로우와 같은 사이트에 매물을 등록하기 전에 가격을 시험해 보고 조정할 기회를 제공한다고 주장한다. 질 로우는 가격 인하와 매물 등록 기간을 추적하는 데, 이런 정보는 협상에서 주택 매도자에게 불 리하게 작용한다는 것이다. 질로우는 3 단계 모 델을 근절하는 데 분명한 관심을 갖고 있다. 컴 패스와 같은 대형 중개업체들이 자사 웹사이트

에 매물을 쌓아두고 있다면, 질로우 같은 부 동산 매물 검색 포털은 갑자기 주택 구매자에 게 훨씬 쓸모없는 것처럼 보이게 된다. 질로 우는 컴패스의 전략이 소비자에게 완전히 해 롭다고 주장한다. 그래서 6 월, 질로우는 컴패 스에 반격을 시도했다. 하루 이상 공개적으 로 등록되었지만 MLS 에 널리 공유되지 않 은 매물을 질로우 사이트에서 금지하는 것에 대한 안내 공고였다. 소위 " 질로우 배제 " 는 부 동산중개인들이 주택 판매자에게 집이 질로 우에서 볼 수 없는지 설명하도록 권리를 행사 하라는 것이었다. 컴패스는 질로우가 독점적 권한을 이용해 혁신적인 사업 모델을 억압하 고 있다며 연방 법원에 질로우를 고소했다.

독점 매물 갈수록 힘 얻어 문제는 이렇다. 질로우의 단속 조치는 별다 른 효과를 거두지 못한 것으로 보인다. 여전 히 3 단계 전략을 추진하고 있다. 최근 컴패스 데이터를 분석한 결과, 질로우의 새로운 정책 에도 불구하고 컴퍼스의 " 독점 매물 재고 " 규 모는 변함없이 유지되고 있다. 컴패스는 다른 곳에서는 찾아볼 수 없는 8,000 개 이상의 매 물을 보유하고 있는데, 이는 지난해 5 월 수준 과 거의 비슷하다. 한편, 컴패스는 애니웨어 인수를 통해 폐쇄형 정원( Walled Garden) 을 확장할 태세를 갖추고 있다.

소송과 인수합병이라는 이 체스 게임에서 양측은 아직 많은 수를 남겨두고 있다. 애니 웨어( Anywhere) 인수가 규제 장벽을 극복 하고 계약이 체결되기까지는 최소 1 년은 걸 릴 것으로 예상된다. 그렇게 되더라도 컴패 스는 수천 명의 프랜차이즈 가맹점주와 중개 인에게 전파해야 하는 막중한 과제에 직면하 게 된다. 이들은 독립 계약자로 일하며, 컴패 스의 독점 재고 전략이나 다른 사업 측면과 충돌할 경우 다른 중개사로 자유롭게 옮길 수 있다. 이제 부동산 업계는 거대 기업들이 자 사 플랫폼의 콘텐츠를 독점적으로 확보하기 위해 경쟁하는 엔터테인먼트 스트리밍 전쟁 의 또 다른 형태로 변질될 수 있다. 하지만 부 동산 업계에서 독점 " 콘텐츠 " 를 확보하는 것 은 할리우드만큼 쉽지 않다. 디즈니는 마블 을 인수하고, 스위치를 켜서 모든 슈퍼 히어 로 영화를 디즈니 + 구독자에게만 독점적으 로 제공할 수 있다. 하지만 컴패스의 내부 데 이터베이스에 보관된 매물 정보는 누구도 주 택 판매자에게 집을 개인 전용 매물로 등록하 도록 강요할 수 없다. 따라서 컴패스가 할 수 있는 최선은 매물을 잘 포장하고 가치를 더 한 후 판매하는 것이다. 아직은 주택 판매자 와 중개인이 MLS, 더 나아가 질로우에 주택 을 등록하는 데 익숙하다는 것은 사실이다. 애니웨어 인수 소식 이후 연구 보고서에 따 르면, 이로 인해 2027 년 질로우 웹사이트 매 물의 약 1 % 가 손실될 수 있다고 추산했다. 하 지만, 주택 구매자를 위한 주요 포털로서의 지위를 아직 포기하지는 않았다는 것이 업계 관계자들의 공통된 의견이다. 질로우는 지난 여름 큰 타격을 입었을 것이 분명하다. 하지 만 왕좌를 차지하려면 훨씬 더 많은 노력이 필요할 것이다.