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C-6 2026 년 1 월 16 일- 2026 년 1 월 22 일 컬럼 / 미국 부동산
그레이스 김 컬럼

무엇이든지 물어 보세요- 집 가치 상승면에서 본 아웃도어 리빙 시설-

Q: 나무 숲과 맛닿은 프라이빗한 땅과 넓고 평평한 뒷마당이 마음에 드는 집을 구입하였습니다. 집은 천정 도 낮고 오래돼서 리모델링을 해도 별로 효과가 없을 것 같아서 마당에 예쁜 수영장과 바이어들의 로망이라 는 파티오 키친을 설비하여 집 가치를 올려 보고자 합 니다. 호불호가 갈리는 실내 인테리어 보다는 아웃도어 리빙 컨셉에 집중하여 꾸미고 싶은데, 집 가치를 올리 는 기여도 면에서는 어떠할 지 궁금합니다.
A: 수영장 사용 기간이 연중 석달에 지나지않는 버 지니아 지역 주택의 경우에는 수영장이 집 값을 올리는 효과는 아주 미미하거나 전혀 없다는 조사가 있습니다. 수영장은 설치 이후에도 유지 관리 보수 비용으로 해 마다 적지 않은 비용이 발생하는 단점이 있으며, 어린 자녀를 둔 바이어는 안전 문제를 이유로 수영장이 있 는 집을 구입하는 것 자체를 꺼리는 경향도 있습니다. 그렇기 때문에 내 가족이 즐긴다는 개념이 아닌 집값이 오를 것이란 기대로 수영장을 설치하는 것은 바람직하
지 않습니다. 코로나 팬데믹을 계기로 뒷마당에 야외 주방 시설을 설치하는 주택이 많이 늘면서, 실내 부엌 을 통째로 옮긴 것 같은 형태의 새로운 디자인들이 범 람하고 있습니다. 하지만 이러한 시설을 연 중 몇번 정 도 사용할 것인지를 따져 본 후에 설치를 고려하는 것 이 바람직합니다. 예를 들어, 대형 야외 냉장고, 피자 오븐, 대규모 배관 설 비, 스톤 파티오등을 갖추려면 평균 5 만 달러 정도 들 지 만, 이런 투자액 만큼이 집 가치에 얹어지는 경우는 거의 없습니다. 고급 레스토랑의 주방을 방불케 하는 야외 주방 시설에 들어가는 막대한 비용이 그 만큼의 주택 가치를 상승 시키지는 못합니다. 또 이러한 고급 설비는 별로 사용을 하지 않는다고 해도 햇빛, 바람, 눈 비에 자주 노출 됨으로 인해, 그 내구성이 매년 떨어지 게 됩니다. 대부분의 바이어는 너무 과도한 야외 주방 시설보다, 정원 공간과 조화를 이루는 단순하고 실용적 인 야외 조리 공간을 선호합니다.
그들은 충분한 수납공간을 가진 주택을 가장 선호합 니다. 잘 설계된 수납 공간을 설치하는 것은 최소의 비 용으로 최대의 효과를 볼 수 있는 리모델링 아이템입니 다. 충분한 수납은 집을 깔끔하게 유지할 수 있고, 모든 물품 정리에 도움을 주기 때문입니다. 집값을 높이려 는 의도로 실시한 과도한 리모델링이 바이어에게 오히 려 불필요한 시설 취급을 받아 집값을 떨어뜨리는 요인 이 될 수도 있습니다. 실용적이고 관리가 쉬운 시설이 집값 상승에 더 효과적입니다.
Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

2026 년 내 집 마련 비용의 실체 ' 배보다 배꼽 ' 이 점차 더 커져

< 최민기 기자 >
환액보다 주택 보험료가 더 커질 가능성이 있
미시건 주가 그 예인데, 미시건 주에서는 재산
미국서 집을 구입하는 것은 빚을 얻어서 사는 것이라고 널리 인식되고 있다. 주택 구매자들 이 매달 내는 주택 모기지 대출 상환액에 집착 하는 데에는 그럴 만한 이유가 있다. 그 금액이 바로 집을 구입한 사람들이 집 열 쇠를 손에 넣기까지 넘어야 할 장애물이기 때 문이다. 하지만 집을 구입한 뒤 1년, 혹은 10년 후, 많은 사람들은 예상치 못한 상황에 직면하 게 된다. 지붕 누수, 갑작스러운 보험료 인상, 혹은 집을 팔 때 예상보다 훨씬 높은 재산세 고 지서 등 예상보다 훨씬 초과하는 집 관련 비용 으로 유지에 고민하게 된다. 내 집 마련의 진정 한 비용은 주택모기지 대출 상환액에만 국한되 지 않지만, 이런 비용은 주택 구매자들이 예산 에 거의 반영하지 않는다는 점에서 의외의 어 려움에 자주 직면한다. 주택 모기지 대출 솔루 션 회사인 베스트 인터레스트 파이낸셜( Best Interest Financial) 은구매자들이 주택 모기지 대출 상환액에만 집착하다가 계약 후 발생하는 예상치 못한 비용에 허를 찔리는 경우를 많이 본다며, 2026년에는 이런 예상치 못한 비용이 더욱 큰 부담으로 작용할 것이라고 덧붙였다. 그래서 모든 주택 구매자들이 주택 모기지 대 출 상환액은 최저 금액일 뿐, 최고 금액이 아니 라는 사실을 강조한다. 주택 구매자와 소유자 모두에게 중요한 변화다. 주택 모기지 대출 상 환액을 감당할 수 있는 최대 금액으로 생각하 기보다는, 오히려 시작점으로 생각해야 한다 는 것이다. 주택 소유의 실제 비용에는 보험료, 세금, 수리비 등 모든 것이 포함되며, 이런 비 용을 충당할 충분한 재정적 여유를 확보해야 집을 구입한 후 별 문제없이 집을 소유할 수 있 다. 그렇다면 정확히 얼마나 여유를 두어야 하 는지 전문가들의 의견을 들어볼 필요가 있다.
는 것이다. 비교적 안정적인 시장조차도 보험
료 급등에서 자유롭지 않다. 주택 구입자들은
올해에 주택보험료가 8 ~ 10 % 더 오를 수 있다
는 것을 감안해 보험 갱신 시 갑작스러운 인상
에 대비해 예산에 여유를 둬야 한다. 실제로 보
험료는 2021년 이후 거의 70 % 나 급등했고, 코
탈리티( Cotality) 의 전망에 따르면 2027년까지
16 % 더 오를 것으로 예상된다. 재건축 비용 상
승, 기상 관련 위험 증가, 그리고 더욱 엄격해진
보험 인수 기준이 보험료 인상을 부추기고 있
다. 이런 압력이 2026년까지 지속된다면 보험료
는 계속해서 오를 가능성이 높다. 보험가입이
쉽지 않은 지역에서는 보험료 인상 폭이 훨씬
더 클 수 있다고 보험회사 관계자는 말한다. 이
전 년도에 단 한 건의 보험금 청구도 하지 않은
주택 소유주임에도 불구하고 보험료가 18 % 나
인상된 사례를 빈번히 볼 수 있었다는 것이다.
주택 소유주가 이런 비용을 줄이기 위해 활용
할 수 있는 방법은 여러 가지가 있다. 예를 들어
자기부담금을 높이거나 더 나은 보험료를 찾아
보는 것 등이 있다. 하지만 이런 전략에는 보장
공백과 같은 단점이 따르는 경우가 많다. 더 나
은 전략은 처음부터 이 비용을 정기적이고 상
당한 지출로 간주하는 것이다. 즉, 이제는 주택
보험료가 일정 부분 이상을 차지한다는 것을
받아들이고 이를 주택 비용에 감안해야 한다.
세 인상률이 소유 기간 동안 5 % 또는 물가상
승률 중 더 낮은 비율로 제한된다. 그러나 주택
이 매매되면 과세 평가액은 주정부가 정한 균
등 평가액( State Equalized Value) 으로 재설
정된다. 이는 처음 주택을 구매하는 많은 사람
들을 당황하게 만드는 법이기도 하다. 그랜드
래피즈 시는 과세 상한선이 해제되면 과세 평가
액이 하룻밤 사이에 수십만 달러, 심지어 수백
만 달러까지 오를 수 있다. 현재 소유주가 납부
하는 세액을 기준으로 재산세를 계산하는 것은
매우 위험하다. 대신, 주택 구매자는 직접 계산
해야 한다. 해당 지역의 세율을 확인하고, 이전
소유주의 평가액이 아닌 매매 가격의 50 % 에 해
당하는 주정부 균등 평가액을 적용해야 한다.
자동 재평가 또는 과세 상한선 해제 제도가 있
는 주에서는 잔금 지급 후 예상치 못한 큰 금액
의 재산세 고지서를 받지 않으려면 이 방법밖
에 없다. 만약 시에서 재산세를 과대평가했다
면 세금에 대해 이의를 제기할 권리가 있다. 시
에서 새로 구입한 집의 평가액을 최근에 납부
한 금액보다 높게 책정했다면, 이의 신청을 진
행해야 한다.
주택보험료 예산의 가장 큰 부담 2026 년에는 보험료 변동성이 가장 큰 예산 부 담 요인이 될 가능성이 높다. 2025 년이 주택 소 유자들이 보험료 변동성의 심각성을 깨달은 해 였다면, 2026 년은 보험료 변동성이 그들의 예 산에 심각한 위협이 될 수 있다. 2026 년 예산을 위협하는 가장 큰 요인은 모기지 이자율이 아 니라 주택 보험료다. 이제 배보다 배꼽이 더 커 지는 현실이 도래할 수 있다. 모기지 융자 상
재산세 부담은 계속될 듯 재산세는 주택 소유주에게 여전히 큰 부담이 며, 올해에도 이런 부담이 완화될 가능성은 낮 다. 몬태나 주와 텍사스 주처럼 의미 있는 세 금 감면 조치를 시행한 주도 있고, 연방 정부도 주 및 지방세( SALT) 공제 한도를 인상했지만, 전국적으로 많은 주택 소유주들이 치솟는 세금 부담에 시달릴 것으로 예상된다.
그 이유는 시장 가치가 하락하더라도 주택 의 과세 기준이 되는 평가액이 크게 떨어지지 않을 가능성이 높기 때문이다. 또한 지방 정부 가 인플레이션, 임금 상승, 재정 적자에 대처해 야 하기 때문에 주택에 실제로 적용되는 세율 은 유지되거나 오히려 인상되는 경향이 있다. 하지만 일부 지역에서는 주택 구매자들이 추 가적인 어려움에 직면한다. 바로 잔금 지불직 후 재산세가 급격히 오를 수 있다는 사실이다.
항상 과소평가하는 유지 보수 비용 유지 보수는 주택 소유 비용 중 가장 오해받 는 예산 책정이 가장 부족한 항목 중 하나다. 주 택 구매자들은 세금과 보험료는 예산에 포함시 키는 것이 당연하다고 생각하지만, 주택 유지 보수에 필요한 비용은 과소평가하는 경향이 있 다. 많은 사람들이 매년 주택 가격의 1 % 를 수 리비로 따로 마련해 두는 것과 같은 구시대적 인 기준에 의존한다. 하지만 인건비와 자재비 가 상승하고 주택 노후화가 진행되는 오늘날의 시장 상황에서는 이 수치가 턱없이 부족하다. 비용을 아끼려고 주택 유지 보수 비용을 1 % 로 추산하지 말고, 2 % 를 예산에 넣는 것도 너무 적 은 금액이 될 수 있다. 추운 지역이나 오래된 주 택처럼 대규모 수리가 필요한 경우에는 예비비 를 더 높여야 할 수도 있다. 특히 미시건의 오래 된 주택의 경우, 연간 수리비 예산을 책정할 때 주택 가격의 최대 4 % 까지 고려해야 할 수 있다. 이런 유지 보수 비용을 저축하기 어려운 이유 는 유지 보수 비용이 선형적으로 증가하지 않기 때문이다. 집은 몇 년 동안 최소한의 유지 보수
만으로 지내다가 갑자기 1 만 달러에서 2 만 달 러에 달하는 긴급 수리 비용이 발생할 수 있 다. 특히 주요 설비의 수명이 다해가고 있을 때 이런 현상이 두드러지게 나타난다. 수명이 25 년 중 18 년 남은 지붕은 5 ~ 7 년 안에 1 만 5 천 달러에서 2 만 5 천 달러의 수리비가 발생할 수 있다. 이런 시간적 여유는 집을 팔거나, 재융 자를 받거나, 임대할 계획이 있을 때 중요한 고려 사항이 된다. 또한 비용 절감을 위해 주택 검사를 생략하 면 오히려 손해가 커질 수 있다. 주택 검사를 생략했다가 잔금 지급 시점에 냉난방공기 시 스템에 1 만 2 천 달러가 넘는 수리비를 요구한 사례도 빈번하다.
낮은 HOA 비용이 좋은 것만은 아니다 많은 주택 구매자에게 월별 세대주( HOA) 회비나 관리비는 또 다른 고려 사항이다. 최 대로 생각하면, 이런 비용은 안정적인 월별 납부금으로 여겨질 수 있다. 주택 구매를 고 려할 때, 총 소유 비용이 얼마인지 정확히 아는 것이 매우 중요하다. 여기에는 관리비( HOA / 공용 비용) 가 포함되어야 한다.
뉴욕시에서는 협동조합 주택과 콘도미니엄 이 종종 주택 구매자들이 예상치 못한 복잡한 구조를 갖고 있다. 콘도미니엄과 협동조합 주 택에는 월별 관리비가 있다. 콘도미니엄의 경 우 별도의 재산세가 부과되고, 협동조합 주택 의 경우 관리비의 일부가 세금 공제 대상이 다. 월별 관리비 외에도, 주택 구매자는 주요 건물 수리나 자본 투자 사업을 위해 일회성으 로 부과되는 특별 분담금에도 주의해야 한다. 이런 분담금은 예고 없이 주택 소유자의 비용 에 수천 달러를 추가할 수 있다. 소유주들이 참여해야 할 향후 평가가 있는지 미리 확인 하고, 예상되는 작업 범위, 비용 및 일정에 대 해 최대한 명확하게 이해하는 것이 필요하다.
교외 지역이나 계획적으로 조성된 커뮤니 티에서도 낮은 HOA 회비가 항상 저렴함을 의미하는 것은 아니다. 오히려 커뮤니티의 재 정 부족을 나타내고, 곧 큰 폭의 회비 인상이 있을 수 있다. 물론 저렴한 커뮤니티를 찾는 것도 좋지만, 낮은 회비로 인해 유지 보수가 지연되는 HOA 는 주택 가치의 하락을 초래 하기 때문에 최악이다.
▶4 면 < 공동소유 주택 > 에 이어
공동 소유자들이 재정을 한 단위로 공유하지 않는다고 가정할 때, 한 사람의 보험료 미납은 전체 보험 계약을 위태롭게 할 수 있다. 공동 소유자는 모두 " 추가 피보험자 " 로 등재 되어야 각자가 완전한 보장을 받을 수 있다. 추 가 피보험자는 재산 및 배상 책임 청구를 포함 한 보험 혜택을 받는다. 주택 소유자 보험에 모 든 공동 소유자를 등재해야 하는 이유가 있다. 소유자를 보험에서 누락하면 보험금 지급이 거 부되거나 보험이 해지될 수 있다. 소유권 서류 와 보험 증권이 일치하는지 확인하면 본인과 공동 구매자 모두를 동등하게 보호할 수 있다.
위험 요인을 감안한 공동 구입 전략 필요
서면으로 작성된 공동소유 계약서는 관계와 투자를 보호하는 가장 중요한 도구 중 하나다. 소유권 지분, 주택 계약금 및 월 관리비 분담액, 수리비 분담 방식, 이사 또는 매도 시 처리 방안 등을 명확히 규정해야 한다. 변호사의 도움을 받아 처음부터 기대치를 명확히 설정하는 문서 를 작성하는 것이 좋다. 각 구매자의 재정 상황 을 검토해 투명성을 높이는 것이 중요하다. 각 공동 구매자는 자신의 신용 점수, 소득, 기존 부 채, 저축액 등을 서로에게 편안하게 알려줄 수 있어야 한다. 이는 주택 모기지 대출 과정에서 예상치 못한 상황을 방지하고, 각자가 감당할 수 있는 주택 가격을 현실적으로 파악하는 데 도움이 된다. 또한, 장기적인 소유권을 갖기 전 에 공동 구매자들이 서로의 재정적 강점과 약
점을 이해하는 데에도 도움이 된다. 공동 생활 방식에 대해 논의가 있어야 한다. 룸메이트와 마찬가지로, 공동 주택을 공유할 때는 생활 방식에 대한 기대치를 조율해야 한 다. 구입 전 상의해 두면 나중에 갈등을 예방 할 수 있다. 계약서에 서명하기 전에 공동 구 매자들과 소음, 손님, 청결, 반려동물, 공용 공 간, 주택 소유 책임 등을 어떻게 관리할지 논 의해야 한다. 공동 비용을 일관되고 체계적으 로 지불하는 투명한 지불 시스템은 신뢰를 구 축할 수 있고 재정적 의무를 공유할 때 필수적 이다. 일부 공동 구매자는 모기지 상환금과 공 과금을 위해 공동 은행 계좌를 사용하는 반면, 다른 공동 구매자는 자금을 따로 관리하고 매 달 돈을 모으는 방식을 선호한다. 중요한 것은
모든 사람이 각자 부담해야 할 금액, 지불 기 한, 그리고 예상치 못한 비용을 어떻게 공동으 로 부담할지 정확히 알고 있는 것이다. 인생은 예측대로 흘러가지 않는 경우가 많기 때문에 구매 전에 공동 구매자들과 함께 삶의 변화에 어떻게 대처할지 미리 협의해 둬야 한다. 여기 에는 직장 변동, 재정적 어려움, 새로운 가족 구성원 추가, 또는 소유주 중 한 명이 이사를 원하는 경우 등이 포함된다. 이런 세부 사항을 미리 결정해 두면 전환 과정이 수월해지고 갈 등 발생 가능성을 줄일 수 있다. 공동 소유 계 획을 매년 재검토해야 한다. 연 1 회 시간을 내 어 공동 소유 계약, 공동 비용, 수리 필요 사항 및 장기 목표를 검토하면 모든 구성원의 의견 일치를 유지할 수 있다.