C-4 2026 년 1 월 16 일- 2026 년 1 월 22 일 미국 부동산

Jenny Youngjoo Kim, LUTCF RICP

공동 소유 주택이란 공동 소유 주택은 두 명 이상의 사람이 공동 으로 구매하고 소유하는 부동산으로, 일반적 으로 공동 명의의 주택 모기지 대출을 받는다. 공동 구매자는 친구, 형제자매, 직장 동료, 동 거인, 또는 친척일 수 있다. 한 사람이 모든 계 약금, 대출금, 그리고 유지 보수 비용을 부담 하는 대신, 공동 소유자들은 자원을 모으고 책 임을 분담한다. 대부분의 공동 구매자는 생존 권이 있는 동등한 지분을 소유하는 공동 소유( joint tenancy) 방식이나, 소유 지분 비율이 다를 수 있고 각 소유자가 자신의 지분을 독립 적으로 양도할 수 있는 공유 소유( tenants in common) 방식 중 하나를 선택한다.

오늘날 많은 주택 구매자들이 주택 공동 소 유를 고려하는 이유가 있다. 주택 구매 부담 문 제는 주택 구매를 희망하는 사람들의 시장 진 입 방식을 계속해서 변화시키고 있다. 현재 일 반적인 주택 구매자의 연령은 41 세로, 1981 년 의 29 세에서 크게 증가했다. 25 세 미만 주택 구 매자는 약 5 % 에 불과하다. 많은 젊은 성인들이 높은 주택 가격, 부족한 매물, 학자금 대출, 그 리고 높은 대출 이자율 때문에 인생의 중요한 단계를 미루고 있다. 또한, 기존과는 다른 방 식으로 주택을 구매하는 문화적 변화도 나타 나고 있다. 콜드웰 뱅커의 2025 년 아메리칸 드 림 보고서에 따르면, 주택 구매 희망자의 36 %

주택 공동 구매의 모기지 혜택 다른 사람과 함께 주택을 구매하면 모기지 신 청이 유리해지고 구매력이 향상될 수 있다. 미 국인 5 명 중 2 명 이상이 매달 주택 모기지 대출 상환에 어려움을 겪고 있는 상황에서, 많은 주 택 구매자들이 창의적인 방법을 찾아 친구나 가족과 공동으로 모기지를 받고 있다. 로켓 모 기지의 최신 데이터에 따르면, 주택 구매자의 11 % 가 2026 년에 친구와 함께 주택을 구매할 계획이며, 30 명 중 1 명 이상은 형제자매와 함 께 구매할 것으로 예상한다. 두 명 이상의 소 득을 합치면 공동 구매자가 더 유리한 조건의 대출을 받거나 더 다양한 주택을 구입할 수 있 다. 특히 현재 전국 주택 시장 중간 가격이 40 만 달러를 훨씬 넘는 상황에서는 더욱 그렇다. 소득 합산이 주택 모기지 대출 신청을 강화할 수 있지만, 모든 공동 구매자의 부채는 총 소 득 대 부채 비율( DTI) 계산에 포함된다. 소득 부채비율( DTI) 는 총 월별 부채 상환액을 세 전 월 소득으로 나눈 값이다. 계약 체결 후 공 동 구매자는 월별 주택 모기지 대출 상환금, 공 과금, 보험료, 정기 유지 보수 비용을 공동으로 부담해야 한다. 한 사람이 모든 비용을 부담하 는 대신 공동 구매자가 비용을 분담하면 오늘 날과 같이 높은 주택 가격 환경에서는 주택 소 유가 더욱 수월하고 현실적으로 가능해진다.

구입 전 이해해야 할 단점 공동 구매는 내 집 마련을 더 빨리 이룰 수 있 는 현명한 방법이지만, 공동의 책임도 따른다. 이런 위험 요소를 미리 이해하면 주택 구매자 는 스트레스를 줄이고 장기적으로 더욱 원활 한 경험을 계획할 수 있다. 가장 중요한 특징

을 구매한다는 것은 공동 대출자가 자신의 몫 과 전체 대출금에 대해 법적으로 책임을 져야 한다는 것을 의미한다. 한 사람이 대출금을 연 체하면 모든 공동 대출자의 신용에 영향을 미 친다. 또한 대출 기관은 대출 계약서에 이름이 있는 모든 사람에게 상환을 요구할 수 있다. 이 런 이유로 공동 구매자는 안정적인 재정 상태 를 확보하기 위해 소득, 부채, 비상 자금 및 비 상 계획에 대해 미리 논의해야 한다. 생활 방식 및 장기적인 목표 조율이 문제다. 주택을 공유하려면 손님, 청결, 반려동물, 공용 공간 사용 및 리모델링에 대한 기대치를 조율 해야 한다. 장기적인 목표 또한 중요하다. 직 장 변경, 새로운 관계 또는 이사 계획은 상황에 따라 빠르게 변화할 수 있다. 사전에 솔직한 대 화를 나누면 나중에 발생할 수 있는 오해를 예 방할 수 있다. 한 사람이 이사를 원할 때의 문 제가 심각하다. 인생은 변하기 마련이고 집주 인 중 한 명이 이사를 가야 하는 상황이 발생할 수도 있다. 만약 나이 든 가족 구성원과 공동 으로 집을 구매했다면, 그 공동 소유자가 사망 할 수도 있다. 이런 경우, 미리 계획해 두지 않 으면 구매자를 모기지에서 제외하는 과정에서 스트레스가 발생할 수 있다. 특히 재정 상황이나 이사 시기가 다를 경우에 는 더욱 그렇다. 모든 공동 소유자는 구매자가 집을 팔고 싶어 할 때 집값을 어떻게 평가할지, 매입 방식은 어떻게 될지, 그리고 재융자가 어 려울 경우 어떻게 할지 등에 대해 합의해야 한 다. 서면 계약을 통해 감정적인 갈등이나 압박 이 커지기 전에 명확한 기대치를 설정할 수 있 다. 공동 소유자가 집을 팔고 싶어 할 때는 어 떻게 해야 할지 대비해야 한다. 한 소유자가 이 사를 결정하면, 나머지 소유자들은 소유권 이 전 방식을 결정해야 한다. 최선의 방법은 집의 자산 가치, 모기지 조건, 그리고 원래의 소유 구조에 따라 달라진다. 공동 구매자가 자신의 지분을 팔고 싶어 할 때 흔히 선택하는 방법 중 하나는 지분 매입이다.

이는 종종 남은 소유자가 새로운 모기지를 받 아 그 자금의 일부를 떠나는 소유자에게 지급 하는 현금 인출 재융자를 포함한다. 공정한 지 분 분할을 보장하고 시장 가치를 결정하기 위 해 일반적으로 주택 감정 평가가 필요하다.

구입 전 알아야 할 위험 요인 주택 구입 당시보다 모기지 이자율이 상승했 다면 재융자는 좋은 선택이 아닐 수 있다. 경 우에 따라 대출 기관으로부터 모기지를 인수 하는 것이 가능하다. 즉, 기존 소유자의 재정 적 책임을 면제하고 새로운 소유자가 모기지 에 대한 모든 책임을 지는 것이다. 인수 가능한 대표적인 대출 유형으로는 재향군인회( VA) 대출, 연방주택청( FHA) 대출, 연방농무부( USDA) 대출 등이 있다. 단, 대출을 인수하는 사람도 대출 기관의 신 용 및 소득 요건을 충족해야 한다. 대출 인수 가 불가능한 경우, 공동 구매자는 주택을 매각 하고 수익금을 나누는 방법을 선택할 수 있다. 매각은 재정적인 문제를 깔끔하게 정리할 수 있고 모기지 재조정의 필요성을 없애준다.

주택 소유권 명의는 소유주가 소유권을 포 기할 때 어떤 일이 발생하는지를 결정한다. 예 를 들어, 공동 소유주가 공유자( tenants-incommon) 인 경우, 다른 소유주가 반대하더라 도 한 소유주가 법원에 분할 매각을 청구할 수 있다. 반면, 공동소유자( joint tenants) 는 일반 적으로 매각 전에 모든 소유주의 만장일치 동 의가 필요하다. 이런 차이점은 각 소유주의 권 리에 영향을 미치므로, 모든 공동 구매자는 주 택 구매 전에 소유권 명의에 대해 논의해야 한 다. 공동 구매자를 포함해 모든 사람은 주택 소 유자 보험에 가입해야 한다. 주택 모기지 대출 기관에서 주택 모기지 대출 시 보험 가입을 요 구할 뿐만 아니라, 도난, 화재 및 기타 손해를 초래하는 예상치 못한 사건으로부터 보호하기 위해 필수적이다. 소유주가 미혼인 경우 가장 큰 차이점은 재정적, 법적 복잡성이 더해진다 는 점이다.

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