< 홍성호 기자 > 주택 위기의 규모를 아무도 정확히 알지 못 한다. 심각한 주택 부족에 직면해 있지만, 이 를 해결하기 위해 수백만 채에서 수천만 채의 신규 주택이 필요하다는 다양한 추정치를 제 시하고 있다. 골드만삭스 분석가들은 그 수치 를 300 만 채, 질로우는 400 만 채, 브루킹스 연 구소는 500 만 채, 맥킨지 컨설팅은 800 만 채로 예상하며 공화당 의원들은 부족분이 2,000 만 채에 가깝다고 주장한다. 반면, 주택 부족은 전혀 없다고 주장하는 경 제학자들도 있다. 이처럼 서로 다른 전망은 미국의 주택 수요 를 정확하게 수량화하는 데 따르는 어려움을 반영한다. 이는 주택 가격, 적정 거주 인원, 그 리고 주택 규모에 대한 여러 가지 가정에 기 반한 난제다. 주택 가격 부담이 중요한 정치 적 쟁점이 되고 있고, 많은 미국인들에게 점 점 더 감당하기 어려운 문제로 대두되고 있는 상황에서, 국가의 주택 수요를 파악하는 것 은 단순히 학문적인 논의에 그치는 것이 아니 라 문제 해결을 위한 정책을 수립하는 데 핵 심적인 요소다.

공실율과 미확보 가구 인구조사국 자료에 따르면, 미국에는 1 억 4,600 만 가구가 있다. 이 중 810 만 가구는 ' 복 합 가구 ' 로, 친척이 아닌 사람들과 함께 거주 하는 가구를 의미한다. 부동산 웹사이트 질로우( Zillow) 는 이런 가 구 구성원 대부분이 독립된 주택을 선호할 것 이라고 가정하고 주택 수요를 추산했다. 또 한, 질로우에 따르면 임대 또는 매매 가능한 빈집이 340 만 채에 달한다. 따라서 질로우의 경제학자들은 복합 가구 수에서 임대 또는 매 매 가능한 빈집 수를 빼면 미국에 470 만 채의 주택이 더 필요하다고 결론지었다. 여러 분석에서는 두 가지 질문에 초점을 맞 춘다. 적정한 공실 주택 수는 얼마인가? 그리 고 주택 가격 부담 때문에 독립을 미루고 있 는 소비자는 얼마나 되는가? 언뜻 보기에는 모순처럼 보일 수 있지만, 건강한 주택 시장 에는 공실이 필요하다. 빈집은 세입자와 매수 자 사이의 공백을 나타내거나, 리모델링 중 임을 의미할 수 있다. 또는 집주인이 여러 부 동산을 오가며 거주하고 있음을 의미할 수도 있다.

전국주택건설협회( NAHB) 에 따르면, 600 만 채 이상의 주택, 즉 약 20 채 중 1 채가 세컨 드 하우스이다. 건강한 공실율을 정확히 정 의하기는 어렵지만, 전문가들은 3 % 에서 13 % 사이로 보고 있다. 2008 년 신용 위기 이후 주택 건설이 급락하 면서 공실율은 거의 20 년 만에 최저 수준으로 떨어져 자가 소유 주택의 경우 1 % 미만, 임대 주택의 경우 5 % 까지 하락했다. 그리고 아직 완전히 회복되지 못했다.

최적의 주택 수는 가구당 한 채에 일정 수 의 공실을 더한 것처럼 간단할 수 있다. 하지 만 가구 수를 정확하게 파악할 수 없다면 적 정 공실과 최적의 주택 수는 부정확해진다. 주택 비용이 감당하기 어려울 정도로 높으 면 성인 자녀들은 부모와 더 오래 함께 사는 경향이 있다. 퓨 리서치 센터 보고서에 따르 면 2023 년에는 25 ~ 34 세 성인의 18 % 가 부모 집에서 살았는데, 이는 1970 년대의 8 % 와 비 교되는 수치다. 많은 경제학자들은 이런 현상을 근거로 다 음과 같은 공식을 제시한다. 현재 가구 수, 적 정 공실 가구 수, 그리고 주택 재고가 충분해

져 가격이 하락할 경우 자연스럽게 생겨날 가 구 수를 모두 더한 값이다. 하지만 이런 공식 을 사용하더라도 주택 부족 문제에 대한 연구 결과는 연구자마다 다르다. 무디스 애널리틱스와 폴리시맵은 1985 년에 서 2000 년 사이 미국 주택 시장의 균형 상태에 도달하려면 80 만 채의 주택이 필요하다고 주 장한다. 여기에 아직 형성되지 않은 120 만 가 구를 더하면 미국에는 200 만 채의 주택이 추 가로 필요하다는 결론이 나온다. 브루킹스 연구소의 계산은 주택 공실율 이 역사적으로 최고치에 근접했던 2006 년의 12 % 이상으로 회복되는 것을 목표로 한다. 연 구소는 복잡한 통계 모델을 사용해 그 이후 가구 형성 감소의 원인이 주택 가격 상승인 지, 아니면 청년층의 구직난이나 결혼 연령 상승과 같은 다른 요인 때문인지를 분석했다. 그 결과, 미국에는 490 만 채의 주택이 더 필요 하다는 결론을 내렸다.

이와 유사한 분석을 내놓은 다른 기관으로 는 프레디맥이 370 만 채의 주택이 더 필요하 다고 주장한다.

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