C-6 2026 년 2 월 6 일- 2026 년 2 월 12 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 이자율 좋아지기를 기다리며 주택 구입을 미 루다 보니 어느덧 삼년이 흐른 것 같습니다. 그동안 집 값은 더 올라서 시간이 흐를수록 집 사는 일은 더 어려 워 질 것 같은 생각에 올해는 꼭 주택을 구입하려고 합 니다. 언제든 이자율이 좋아지면 재융자를 할 생각으 로 주택을 구입하려고 하는데, 조금이라도 더 좋은 조 건으로 융자를 받으려면 제가 무엇에 중점을 두고 준 비해야 할까요?

A: 주택을 구입하려면, 먼저 현실적으로 구입 가 능한 가격대부터 파악해야 합니다. 즉 자신의 주택 구 입 능력 한도치를 알아야 합니다. 주택 구입은 향후 가 계 재정에 큰 영향을 미치는 결정이기 때문에 매물을 찾는 일보다 주택 구입 능력을 먼저 파악하는것이 중 요합니다. 주택 구입 능력을 좌우하는 요인으로는 모기지 대출 액, 이자율, 상환 기간, 크레딧 점수, 소득, 부채및 생활 비 등이 있습니다. 또 주택 구입과 함께 발생할 것으로

예상되는 재산세, 클로징 비용, HOA 비용, 각종 보험 료 등이 있습니다. 바이어들이 많이 신청하는‘ 일반 융자’( Conventional Loan) 의 경우 최저 다운페이먼트 3 %, 최저 크레딧 점 수 620 점,‘ 부채상환비율’( DTI) 36 %, 세전소득에서 모 기지 페이먼트가 차지하는 비율 28 % 등의 기준이 적용 됩니다. 이에 비해 정부 보증 융자인 FHA 융자는 일반 융자보다 훨씬 낮은 기준을 적용해 저소득층의 주택 구 입을 돕고 있습니다. 고정 이자율과 변동 이자율 중 어떤 형태를 선택하느 냐에 따라서도 주택 구입 능력 한도치가 달라 집니다. 개인의 크레딧 점수는 모기지 이자율과 모기지 대출 승 인을 좌우하는데 중요한 요인으로 작용합니다. 일반적 으로 620 점만 넘으면 모기지 대출을 받을 수 있고 740 점 이상이면 유리한 이자율을 적용받을 수 있습니다. 부채 상환비율( DTI) 즉 가구 소득액 중 부채가 차지 하는 비율은 낮을수록 좋은 이자율이 적용됩니다. 주택

구입 능력을 빠른 시일에 올릴 수 있는 방법은 DTI 를 낮추는 것이므로, 크레딧 카드등의 부채를 최대한 갚 아서 DTI 를 낮추어 놓는 것이 좋습니다. DTI 비율이 36 % 가 넘지 않으면, 즉 월 소득이 1 만 달러인 경우 크 레딧 카드, 학자금 대출, 자동차 할부금 등을 포함한 총 대출 페이먼트가 3,600 달러를 넘지 않으면, 주택 구입 시 유리한 이자를 받을 수 있습니다. 무엇보다도 먼저 로칼에 있는 경험 많은 론 오피서를 만나 상담을 하시면 주택구입의 첫단추를 제대로 뀔 수 있을 것입니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

메가와트 지자체 수십 년 동안 주와 도시들은 세금 감면, 인프 라 개선, 인력 양성 프로그램 등을 통해 기업 들을 유치하기 위해 경쟁해 왔다. 하지만 데이 터 센터는 이런 논리를 완전히 뒤집었다. 노동 력 확보나 고객과의 근접성은 잊어버려도 된 다. 오늘날 부지 선정에서 가장 중요한 요소는 전력망이 대규모의 지속적인 전력 수요를 중 단 없이 공급할 수 있는지 여부다. 전력적인 관점에서 볼 때, 데이터 센터는 기 존 산업 시설과는 매우 다른 방식으로 운영되 는 특성을 보인다. 데이터 센터의 부하는 집중 적이고 안정적이며 정전에 매우 민감해서, 건 설 시작 전 새로운 변전소, 이중 전력 공급망, 송전망 개선, 그리고 기존 전력 회사와의 수년 간의 협의가 필요할 수 있다. 특히, 농촌이나 준농촌 지역에서는 이런 기반 시설이 아직 구 축되어 있지 않은 경우가 많아, 지도상으로는 비어 있는 것처럼 보이는 땅에 엔지니어들이 ' 숨겨진 제약 조건 ' 이라고 말하는 문제가 발생 할 수 있다. 가장 과소평가되는 요소 중 하나 는 시간이다. 전력망 확충 사업은 인허가, 장 비 확보, 부지 사용권 확보 등 여러 요인에 따 라 수년에 걸쳐 진행된다. 반면, 하이퍼스케일 고객의 수요는 부지 선정만 완료되면 빠르게

전력망에 부담 가중 이런 프로젝트들은 대규모 민간 전력 회사가 아닌, 농촌 전기 협동조합이 관할하는 지역에 집중적으로 들어서고 있다. 하지만 이런 협동 조합에게 데이터 센터는 기회인 동시에 위험 요소이기도 하다. 단일 시설만으로도 전력 수 요가 급증해 새로운 송전망 투자가 정당화될 수 있기 때문이다. 그러나 개발업체가 부담하 든 협동조합 회원이 부담하든 전력망 현대화 에 드는 초기 비용은 막대한 대신, 그 혜택은 불균등하게 분배될 수 있다. 시스템적 관점에서 볼 때, 부담은 용량을 초 과한다. 대규모 시설이 특정 지역에 고도로 집 중되고 지속적인 수요를 발생시켜 극한적인 상황 발생 시 전력망이 마비되는 방식을 변화 시킨다. 다양한 수요를 통해 스트레스가 점진 적으로 확산되는 대신, 특정 지점 주변에 스트 레스가 급격하게 집중될 수 있다. 다시 말해, 문제가 확산되지 않고 한 곳에 집중된다. 이는 인근 지역사회에서 연쇄 정전이나 강제 부하 차단, 즉 전력망 붕괴를 막기 위한 의도적인 전 력 차단 위험을 증가시킨다. 원래 이런 수준의 지속적인 부하를 감당하도 록 설계되지 않은 지역에서 데이터 센터가 급 속도로 증가하면 운영 유연성이 떨어지고 장 애 발생 후 복구 시간이 길어진다. 변화가 없 다면 인프라 우선 접근 방식은 거의 영구적인 과부하 상태에서 작동하는 전력망을 만들 위 험이 있다. 이런 시스템은 작동할 수는 있지만 오류 발생 시 대처할 여력이 현저히 부족하다. 장기적인 지속가능성을 위해서는 보다 적극 적인 계획이 필요하다. 송전망 확장과 연계한 부지 선정 결정부터 부하 예측에 불확실성을 반영하고 성장과 함께 지역 발전, 에너지 저장, 적응형 수요 관리와 같은 강화 조치를 병행해 야 한다. 그렇지 않으면 정전이 더 자주 발생하

물리학이 정치로 변할 때 누가 무엇에 대한 비용을 부담할 것인가 하는 문제는 더 이상 이론적인 문제가 아니다. 데이 터 센터의 성장이 가정용 전기 요금에 부담을 주기 시작하면서( 일부 지역에서는 현실로, 또 는 더 큰 전기 요금 부담 위기 속에서 잠재적 인 위협으로 간주되기도 한다), AI 의 전력 소 비 비용을 누가 부담할 것인가 하는 문제가 현 실적인 정치적 쟁점이 되었다. 마이크로소프트는 자사 데이터 센터에 대한 더 높은 전기 요금을 지불하고 전력망 확장을 지원하겠다고 약속하며, AI 구축으로 인해 가 정용 전기 요금이 인상되지 않을 것이라고 밝 혔다. 이번 조치는 버지니아와 펜실베이니아 를 비롯한 여러 주에서 새로운 데이터 센터 프 로젝트에 대한 반대가 커지고 있는 가운데 나 온 결정이다. 해당 지역 정부들은 치솟는 전기 요금에 대한 우려로 이미 건설을 막거나 지연 시키는 조치를 취했다. 도널드 트럼프 대통령 은 데이터 센터를 전기료 상승의 위협으로 지 목하고, 유권자들이 인공지능( AI) 의 과도한 전력 소비를 지원하는 것을 용납하지 않을 것 이라고 경고했다. 트럼프 대통령은 데이터 센 터 때문에 사람들이 전기 요금을 더 내는 것을 절대 원하지 않는다며 마이크로소프트가 중대 한 변화에 동의한 최초의 기업이라고 주장했 다. 적어도 그런 변화를 약속한 기업이라고 덧 붙였다. 시기적으로는 적절하지만, 현실은 그 렇지 않다. 연방 자료에 따르면 지난 1 년 동안 전국적으로 전기 요금이 6 % 이상 상승했고, 최 근 추산에 따르면 데이터 센터의 급증하는 수 요로 인해 화석 연료 발전소가 계획보다 오랫 동안 가동되면서 이미 온실가스 배출량이 증 가하고 있다. 이는 기술적 인프라 문제이기도 하지만, 전기 요금 부담 능력에 대한 지속적인 결정 사항과도 같다.

자본이 먼저 움직이고, 질문은 나중에 투자 관점에서 볼 때, 데이터 센터 붐은 투기 적인 것처럼 보이지 않는다. 입주율은 높고, 건 설 예정 부지의 상당 부분이 이미 선임대되었 고, 수십억 달러가 토지 매입, 건설 및 특수 장 비에 투입되고 있다. 하지만 지역 차원에서는

다. 토지 매입은 종종 유령 회사를 통해 이뤄 지며, 최종 구매자를 숨기기 위한 비밀유지 계약이 체결된다. 일부 지역에서는 주민들이 대규모 시설 건설 사실을 알게 된 시점이 이 미 용도 변경 심의가 진행 중이거나 심지어 건설이 시작된 후인 경우도 있다. 이런 거래의 신속성과 비밀스러운 특성으 로 인해 지역 사회는 자신들이 무엇에 동의 했는지 제대로 파악하지 못하고 혼란에 빠진 다. 공론화가 진행될 즈음에는 토지 이용, 기 반 시설, 장기적인 자원 수요 등 프로젝트의 거의 모든 범위에 대한 근본적인 결정이 이 미 내려진 후이다. 데이터 센터 부지 확보 경쟁을 완전히 새로 운 현상으로 보는 것은 쉬운 일이다. 많은 언 론 보도 또한 이를 첨단 디지털 시대의 예외 적인 현상으로, 기계 인프라가 인간 정착보 다 우선시되는 현상으로 묘사한다. 하지만 역사적 맥락에서 보면, 이런 패턴은 생각보 다 훨씬 더 익숙하고 과거의 흐름과 맥을 같 이한다. 사실, 토지 붐은 도시 건설이나 일 자리 창출을 주된 동기로 삼은 경우가 드물 었다. 19 세기 철도 건설부터 캘리포니아, 네 바다, 사우스 다코타와 와이오밍의 블랙힐 스 지역을 휩쓴 골드러시에 이르기까지, 대 규모 개발은 토지, 에너지, 그리고 자본 집 약적인 인프라에 대한 통제권을 우선시했고, 이는 종종 불가피한 발전으로 정당화되었다. 서부 개척 시대에 흔히 나타났던 ' 필연성 ' 과 도 유사하다. 정착민들이 토지 수탈이 조약 이나 법률을 위반하는 행위임을 인지하고 인 정했음에도 불구하고, 많은 이들은 경제 발 전을 막을 수 없었고, 더 나아가 막아서도 안 된다고 생각했다. 자본이 먼저 이동했고, 통 치는 그 뒤를 따랐거나 아예 따르지 않았다. 이런 논리는 오늘날에도 여전히 유효하다. 과거의 경제 호황기에는 인프라 확장이 정 착과 기회라는 미명으로 포장되었다. 데이터 센터 프로젝트 역시 비슷한 방식으로 변화 를 주장하며, 지역 사회 혜택과 일자리 창출 을 강조하지만, 실제로는 자원과 시간이 가 장 중요한 요소다. 미국 자본주의의 간과되기 쉬운 원칙 중 하 나는 독점적 생산 형태를 지향하는 경향이 다. 19 세기 모피 무역 제국과 광산 회사들이 각 산업을 장악했던 당시에도 이런 경향이 분명히 드러났다. 오늘날 아마존, 메타, 구글 과 같은 어느 정도 규제 받지 않는 독점 기업 들이 모든 곳을 장악하고 있는 것을 보고 있 다. 두 시대 모두 자유 시장과 소규모 생산자 의 우월성에 대한 수사가 많았지만, 부의 창 출에서 가장 큰 몫을 차지한 것은 독점 기업 들이었다. 이런 의미에서 AI 데이터센터 붐 은 훨씬 오래된 미국의 역사를 압축적으로 보여주는 사례다. 즉, 토지 이용과 기반 시설 에 대한 결정이 대중의 의견을 수렴하거나 문제의 본질을 제대로 이해하기도 전에 내려 졌던 사실을 보여준다. 이제 문제는 데이터 센터 확장이 지형을 바꿀 것인가가 아니라, 누가 그 방향을 결정할 것인가이다.