C-6 2025 년 12 월 12 일- 2025 년 12 월 18 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 현재 소유하고 있는 집의 가격이 많이 올라 에 쿼티 자금을 확보하여 집 안팎을 단계적으로 리모델 링하려고 합니다. 에쿼티 융자시 HELOC 과 Home Equity Loan 중에서 선택할 수 있다고 하는데 이 둘의 차이점을 알고 싶습니다.

A: 미 주택 소유주의 주택 순자산( Equity) 이 평균 20 만 달러를 넘어서면서 사상 최대치에 이르렀습니다. 최근 또 한차례의 금리 인하로 주택 자산 활용에 대한 관심도 높아 졌습니다. 주택 자산 신용 담보 대출( HE- LOC- Home Equity Line of Credit) 은 변동 이자율 로 필요시 마다 필요한 만큼 만 사용하는 방식이며, 주 택 담보 대출( Home Equity Loan) 은 고정 이자율로 대출 즉시 정해진 상환금을 갚아 나가는 방식입니다. HELOC 은 변동 이자율 방식이기 때문에 향후 이자 율이 떨어질 경우 이자 부담을 낮출 수 있어서 이자율 하락 시기에는 HELOC 대출이 인기가 있습니다. 일정 한 한도 내에서 필요할 때만 자금을 인출하고, 사용한 금액에 대해서만 이자를 납부하기 때문에 자금 운용을

잘 관리하면 재정에 도움이 됩니다. HELOC 은 대개 단계적 리모델링이나 학자금 납부 등 향후 필요한 자금 를 미리 확보해 두면 유용합니다. 이미 많은 주택 보유 자들이 향후 이자율 하락을 염두에 두고 HELOC 계좌 를 개설해두고, 필요 시 만 인출하려는 전략을 세우고 있습니다. 반면, 홈 에쿼티론은 고정 이자율로 대출받기 때문에 이자율 하락에 따른 혜택은 기대할 수 없으나 일시에 목돈이 필요한 사람에게는 예측 가능한 상환 계획을 세 울 수 있어서 좋습니다. 목돈이 당장 필요하고 장기적 인 상환 계획도 뚜렷하다면, 주택 담보 대출이 더 좋은 선택일 수 있습니다. 왜냐하면 일시에 고정 이자율로 자금을 대부받아, 정해진 상환액을 지불하는 방법은 안 정적인 재정 설계에 도움이 되기 때문입니다. 그러므로 대규모 리모델링 등 한 번에 큰 자금이 필요한 경우나 여러개의 고금리 크레딧 카드 빚을 한꺼번에 청산할 때 는 홈에쿼티론이 더 적합합니다. 금융계에서는 최근에 이 두 가지를 병행하는 상품도 내놓고 있습니다. 즉 일부 금액은 Home equity 융자

로 대출받고, 나머지는 HELOC 으로 자금을 확보해 놓는 방식입니다. 이렇게 하면 홈에쿼티 고정 이자율로 재정 안정성을 확 보함과 동시에 HELOC 의 변동 이자율로 추후 금리 인하 의 혜택까지 누릴 수 있습니다. 그러나 마지막으로‘ 주택 담보 대출금이 늘어날 수록 내 집 자산액은 줄어든다.’ 는 명확한 사실을 직시해 볼 필요 는 있습니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

당한 수익을 얻을 수 있지만 순자산은 유동 성이 매우 낮다.

이런 세금이 눈에 띄기 때문에 반발이 있 는 것이다. 소득세는 급여에서 원천 징수되 고, 다른 세금은 4 월에 모든 세금 보고 서류 를 정리할 때만 나타날 수 있다. 하지만 재산세는 월 모기지 대출을 통해 납 부하거나 지역 세무서에 수표를 보내는 방 식으로 납부한다. 주변 주택에 실질적인 변화가 없을 때 정부 에 납부해야 할 수표 금액이 갑자기 늘어나 면 당황스럽다. 건물 자체의 가치는 시간이 지남에 따라 하락하는 경향이 있다. 대신 땅 의 가치가 상승한다. 그래서 집주인들은 삐 걱거리는 바닥과 가끔씩 물이 새는 수도꼭 지가 있는 똑같은 집에 앉아 있으면서, 집의 가치가 20 % 나 더 높으니 세금을 내야 한다 는 말을 듣게 된다.

< 최민기 기자 > 은퇴한 베이비붐 세대는 주택 세금 납부를 원하지 않는다. 그렇게 되면 밀레니얼 세대 와 Z세대가 그 비용을 부담하게 된다. 주택 가치가 급등하면서 재산세도 덩달아 상승했 기 때문이다. 이미 모기지를 갚은 이들은 주 택에 부과되는 높은 액수의 재산세가 부당하 게 느끼는 듯하다. 일부 사람들이 세금에 당황하는 데에는 표 면적으로는 그럴 만한 이유가 있다. 지난 몇 년 동안 부동산 가격이 폭등하면서 일부 주택 소유자들의 세금은 매년 수백 달러에서 수천 달러까지 증가했다. 이로 인해 사람들의 반발 이 일어났다. 오하이오주의 은퇴자 단체는 재 산세 반대 앨범을 제작했고, 현재 전국적인 재산세 폐지 운동을 이끌고 있다. 또한 오하이오의 모든 재산세를 폐지하는 시민 주도의 발의안을 만들려고 하고 있다. 이 재산세에 대한 반란은 세대 간의 갈등이 특히 심화되는 시기에 발생했다. 한쪽에는 베 이비붐 세대가 있다.

이들은 집값이 급등한 부동산에 안주하고 있지만, 은퇴 연령에 접어들면서 현금 흐름이 줄어들기 시작한다. 반면 밀레니얼 세대를 비 롯한 젊은 세대는 주택 소유에 대한 높은 가 격 부담으로 어려움을 겪고 있지만, 학교부 터 소방서까지 재산세로 지원되는 지역 서비 스에 의존하고 있다. 두 세대 모두 우려하는 바는 타당하지만, 현재 직면한 비교적 간단 한 세금 고지서 중 하나를 겨냥하기로 한 결 정은 그 과정에서 일상생활의 여러 구조를 뒤

흔들 수 있다.

재산세의 역할 재산세는 세금 제도의 수명 주기 중 일부에 불과하다. 젊은 납세자들은 소득에서 사회보 장세를 납부해 수십 년 동안 받지 못할 혜택 을 충당한다. 반면, 고령 납세자들은 더 크고 일반적으로 가치가 높은 부동산에 대한 재산세를 납부해 일상생활에 사용하지 않는 학교 및 기타 지방 서비스 비용을 충당한다. 재산세는 막대한 재 원이다. 세금 재단( Tax Foundation) 의 분석 에 따르면 2022 회계연도 기준 지방 및 주 세금 징수액의 27.4 % 가 재산세에서 발생했는데, 이 는 단일 세수입원 중 가장 큰 비중을 차지한다. 대부분 주에서 재산세를 대체하는 것은 사실 상 불가능하다. 적어도 상당한 경제적 손실을 피할 수 없다. 세금 재단( Tax Foundation) 은 재산세는 전 국 지방세 수입의 약 70 % 를 차지하고. 많은 주 에서는 80 %, 90 %, 심지어 그 이상이라고 한 다. 재산세는 미국 세제의 다른 많은 측면과 달리 매우 단순하다. 미국기업연구소는 재산 세가 간단하고 효율적인 세금 목록에서 비교 적 상위권에 있다고 말한다. 복잡한 계산이나

구간에 의존하는 대신, 재산세는 토지와 건물 가치의 백분율로 부과되기 때문에 세금을 회 피할 방법이 훨씬 적다.

물론 재산세에도 많은 주택 소유자들이 직 접 경험하는 단점이 있다. 소유주들은 자신의 재산 가치에 대한 직접적인 통제권을 제한해 왔다. 물론, 그 부지에 대대적인 리모델링을 하거 나 완전히 새로운 건물을 지을 수도 있지만, 특정 지역의 부동산 가격은 용도 구역, 이주 추세, 금리와 같은 더 큰 요인의 영향을 받 는다. 지난 몇 년처럼 주택 가격이 급등하면 재산 세도 함께 치솟는다. 주택 가격은 2020 년 이 후 물가상승률을 감안했을 때 거의 27 % 상승 했고, 이는 재산세 상승으로 이어지고 있다. 부동산 가치가 50 % 상승했는데 세율이 변동 하지 않았다면 명목상으로는 50 % 더 많은 세 금을 납부하는 것과 같다. 물가상승률을 감안하면 이는 25 % 이상의 세 금 증가다. 그리고 이것이 항상 좋은 정책으로 이어지는 것은 아니지만, 현재의 당혹감에는 타당한 이유가 있다. 부동산 가치가 상승하는 것에는 이점이 있다. 순자산이 증가하고 대출 가능 금액이 늘어난다. 부동산을 매각하면 상

세대 간 시각 차이 커 이전에도 재산세를 놓고 전쟁을 벌인 적이 있지만, 이번 전쟁은 세대 간 이질감이 뚜렷 하며 더욱 극단적인 요구를 하고 있다.

1970년대 주택 가격 급등과 지방 정부의 과도한 세금이 맞물려 전국적으로 일부 정 책 변화가 있었다. 예를 들어 캘리포니아에 서는 주민발의안 13호가 재산세 징수율을 1 % 로 동결하고, 정부가 세금 목적으로 추정 하는 재산 가치 평가액은 부동산이 매각될 때까지 연 2 % 로 제한했다. 이 규칙들은 일부 주택 소유자들을 제자리 에 묶어두는 데 일조했다. 오랫동안 소유했 던 많은 주택의 공시가가 실제 시장 가치보 다 훨씬 낮기 때문에, 그 시기에 주택을 구매 한 사람들은 최근에 이사 온 이웃들보다 세 금을 훨씬 적게 냈다. 이런 조정은 오늘날의 재산세 반대를 촉발 하는 상황의 일부에 기여했을 수 있다. 이것 이 의도된 것은 아니지만, 재산세가 종종 가 치가 오르는 부동산에 있는 사람들에게 내 재된 인센티브나 부드러운 넛지 역할을 한 다. 네 개의 방이 있는 집에 사는 은퇴자는, 큰 부동산에 대한 재산세를 내면서 다운사 이징을 해야 할 때라는 것을 깨닫게 된다. 다운사이징을 하면, 자금이 부족한 밀레니 얼 세대에게 또 다른 주택 옵션이 생긴다. 연구에 따르면, 노인들이 우대 세율을 포기 하지 않으려 하기 때문에 젊은 근로자들은 세입자에서 주택 소유자로의 전환을 미뤄 야 했다. 전국적으로 고령 주택 소유자들은 현재 같 은 집에 계속 거주하고 있는데, 그중 40 % 는 20년 이상 거주하고 있다. 이로 인해 첫 주 택 구매자의 중간 연령이 40세로 역대 최고 치를 기록했다. 이는 세대 간 반발로 이어 지고 있다.

▶7면에 계속