Reverse Mortgage
미국 부동산
2025 년 12 월 12 일- 2025 년 12 월 18 일 C-3
Jenny Youngjoo Kim, LUTCF RICP
▶1면 < 험난한 주택시장 > 에 이어 전국부동산중개인협회에 따르면 10월 기존 주택의 중간 가격은 415,200달러다. 정부 폐 쇄로 인해 데이터가 가장 늦게 제공된 8월의 신축 주택 가격은 413,500달러였다.
페니매는 전국적으로 주택 가격 상승률이 2024년 연평균 4.4 %, 2025년 2.5 % 에서 2026 년 1.3 % 로 둔화될 것으로 예상하고 있다. 온 라인 부동산 포털 리얼터닷컴( Realtor. com) 은 내년 주택 가격이 2.2 % 상승할 것으로 예 상한다. 온라인 부동산 정보업체 질로우는 2025년 11 월부터 2026년 11월까지 주택 가격이 1.2 % 상 승할 것으로 예상하고 있다. 지역별 차이는 극명하다. 팬데믹 기간 동안 가격이 급등했 던 플로리다와 텍사스와 같은 선벨트 지역의 주택 가격은 하락하고 있고 내년에도 하락세 가 이어질 전망이다.
주택 가격 하락은 구매자에게는 호재이지 만, 주택 소유자에게는 골칫거리다. 최근 주 택을 구매한 일부 사람들은 주택 가치보다 주 택 모기지 대출 상환액이 더 많은, 이른바 대 출 상환액 부족을 일컫는‘ 언더워터’ 상태를 겪고 있다. 최근 모기지 대출 상환액이 부족 한 주택 소유자 수는 3년 만에 최고치인 약 90 만 명에 달했다. 반면, 주택 재고가 부족한 중 서부와 북동부 지역의 주택 가격은 계속해서 큰 폭으로 상승할 것으로 예상된다.
리얼터닷컴( Realtor. com) 은 2026년 북동 부 지역의 주택 가격이 5.2 %, 중서부 지역의 주택 가격이 4.1 % 상승할 것으로 예상하는 반면, 남부 지역의 주택 가격은 1.7 %, 서부 지 역의 주택 가격은 0.2 % 상승할 것으로 예상 한다. 지역에 따라 주택 가격 상승폭이 상이 하고 이는 지역 부동산 시장이 양극화를 보이 는 것을 의미한다.
이자율 자물쇠 효과 약해져 더 많은 주택 소유자가 낮은 주택 모기지 대 출 이자율을 포기하고 집을 팔 가능성이 높 다. 시간이 지남에 따라 더 많은 주택 소유자 가 초저금리 주택 모기지 대출을 포기하고 집 을 매물로 내놓을 의향이 있을 것이고, 이는 더 많은 매물을 창출한다. 주택 소유자들이 기존 주택 모기지 대출 이자율보다 훨씬 높 은 이자율을 부담하고 싶지 않아 이사를 꺼리 는 현상을 ' 자물쇠 효과( lock-in effect)' 라 고 한다. 팬데믹 이후 주택 구매자들이 더 적 은 이자율로 부동산 구입 열풍에 몰리면서 지 난 몇 년 동안 주택 공급을 제한하고 주택 가 격을 상승시켰다. 하지만 시간이 지남에 따라 자물쇠 효과에
주택 가격 하락 기대되지 않아 집을 팔려는 사람은 다소 늘어나
시달리는 주택 소유자의 비중은 줄어들었다. 레드핀의 분석에 따르면 2025 년 2 분기 기준 주택 소유자의 약 80 % 가 주택 모기지 대출 이 자율이 6 % 미만으로, 2022 년 약 92 % 로 최고 치를 기록했던 것보다 감소했다.
약 70 % 의 주택 소유자가 5 % 미만으로, 2022 년 85 % 를 상회했던 기록에서 감소했다. 리얼터닷컴( Realtor. com) 분석에 따르면, 사람들은 이런 비율이 올해 동안 감소할 것 으로 예상한다. 더 많은 매물이 시장에 출시됨에 따라 이런 자물쇠 효과는 이미 어느 정도 사라졌다고 볼 수 있다. 리얼터닷컴 데이터에 따르면 2025 년 기존 주택 매물 재고는 전년 대비 15 % 증가했 다. 리얼터닷컴은 2026 년 기존 주택 재고가 약 9 % 증가할 것으로 예상한다. 매물 등록사이 트 Bright MLS 는 2026 년 말까지 매물이 거 의 11 % 증가할 것으로 예상하고 있다.
신규 주택 거래는 많아질 듯 주택 시장에 매물이 많아지면서 건설업체들 은 빠른 신축 매물 판매에 대한 압박을 느낄 수 있다. 2025 년에는 많은 건설업체들이 신규 주택 가격을 인하하고 구매자를 유치하기 위
해 큰 폭의 할인을 제공했다. 이런 거래 중 일 부는 구매자를 유치하기 위해 첫해에 1.99 % 의 낮은 주택 모기지 대출 이자율을 제공하는 것도 포함되었다. 전국주택건설협회에 따르 면, 11 월 건설업체의 41 % 가 신규 주택 가격 을 인하했다.
건설업체가 가격을 인하한다는 것은 그들 이 얼마나 주택을 팔고 싶어 하는지를 보여준 다. 재고를 유지하는 데 비용이 많이 들고, 부 분적으로 판매된 개발 단지의 가격을 인하하 는 것을 꺼린다. 왜냐하면 후속 구매자가 더 낮은 가격을 받 으면 이전 구매자가 상당히 화를 내기 때문이 다. 기존 주택의 경우, 주택 판매자가 기대치 를 조정함에 따라 주택 구매자는 더 많은 가 격 인하를 기대할 수 있다.
온라인 부동산 정보업체 질로우( Zillow) 데이터에 따르면, 10 월에는 판매를 늘리기 위 해 더 많은 주택 판매자가 가격을 인하했다. 집이 잘 팔리지 않아 여러 차례 가격을 인하 하는 경우가 점점 더 늘어나고 있다. 데이터 에 따르면 전국적으로 10 월에 매물로 나온 매 물의 약 27 % 가 가격을 인하했는데, 총 가격 인하 규모는 25,000 달러에 달했다.
확대되는 격차와 시장 양분 안타깝게도 전문들은 주택 시장 반등이 모 든 사람에게 동일하게 나타나지는 않을 것이 라고 전망한다. 상위층이 하위층보다 훨씬 호 조를 보이고 있고, 75 만 달러에서 100 만 달러 가격대의 주택이 활발한 거래를 보이는 반면 저렴한 가격대의 주택은 제한된 매물로 인해 거의 매매가 나타나지 않고 있다.
전국부동산중개인협회의 수석 이코노미스 트는 기존 주택 자산을 보유한 주택 구매자와 시장 진입을 시도하는 주택 구매자 사이에 불 균형이 존재한다고 지적한다. 가진 자와 못 가진 자가 있고 처음 집을 사는 사람들은 시 장에 진입하는 데 어려움을 겪고 있는 반면, 주택 자산을 보유한 사람들은 신용을 쌓고 있 다. 이는 소수의 젊은 첫 주택 구매자가 계속 해서 존재할 수 있음을 의미하며, 특히 베이 비붐 세대와 같은 고령층 주택 구매자가 시장 을 장악할 수 있음을 의미한다. 북동부와 중서부의 재고 부족으로 인해 주 택 시장이 비교적 경색되고 가격 상승세가 안 정적인 반면, 남부와 서부 일부 지역은 여전 히 부진한 상황이다. 특히 해안 지역의 보험 료 및 기타 유지비 상승은 이런 격차를 더욱 확대할 수 있다. 경색된 시장 상황이 북동부와 중서부의 주 택 가격 상승을 뒷받침할 것이라는 데 대체로 동의한다. 샌프란시스코와 산호세 같은 AI 기반 기술 시장에서 주택 수요가 다시 증가하 고 있는데, 이는 앞으로 한 해 동안 가격 상승 을 더욱 가속화할 것이다. 매물이 급증한 플로리다와 텍사스 시장과 수요가 감소한 시애틀, 포틀랜드, 덴버의 시 장 상황은 더욱 침체될 것으로 예상된다. 리 얼터닷컴( Realtor. com) 분석가들은 이런 격 차가 임대 시장까지 확대될 것으로 예상한다. 남부와 서부 지역은 대규모 신축 주택 건설과 이미 안정화된 가격에 힘입어 임대료 하락의 가장 큰 수혜를 볼 수 있다. 하지만 뉴욕시와 같은 고밀도, 고비용 대도시의 경우 임대료 하락은 예상되지 않는다.
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