C-6 2025 년 8 월 29 일- 2025 년 9 월 4 일 미국 부동산

담보 가치의 백분율을 나타내는 담보가치 대 출비율( LTV) 을 적용할 수 있다. 예를 들어, LTV 비율이 50 % 인 경우 100,000 달러 상당 의 담보된 암호화폐 자산에 대해 50,000 달러 의 대출을 받을 수 있다. 과잉 담보는 완충 장 치를 만드는 데 도움이 되며, 이는 담보의 가 치가 하락할 경우 대출 기관에 도움이 된다. 스마트 계약은 대출 조건의 실행을 자동화하 는 데 사용된다.

< 최민기 기자 > 암호화폐로 주택을 구매하는 것은 아직 틈 새시장이지만, 관심이 커지고 있다. 디지털 자산이 점차 대중화됨에 따라, 더 많은 구매 자가 비트코인을 사용해 부동산을 구매하고 자 한다. 여기에는 가치가 크게 폭등한 비트 코인을 부동산으로 전환하려는 의도가 흥미 를 끌게 만들었다. 즉, 불확실한 비트코인보다 주택이 사람들 에게는 여전히 선호되는 자산이라는 것을 보 여준다. 비트코인을 직접 거래하는 것은 흔하 지 않지만, 암호화폐 모기지는 투자자들이 자 산을 매도하지 않고도 활용할 수 있는 방법으 로 주목을 받고 있다. 수년 전 비트코인에 엄청난 돈을 투자해 이 제는 암호화폐로 벌어들인 수익 덕분에 집을 살 수 있는 넉넉한 돈이 확보되었다. 하지만 현금이나 전통적인 주택 모기지 대출 대신 암 호화폐로 집을 살 수 있는 모기지 업체가 등 장했고 아직은 완벽하지 않은 장애물이 있으 며 세금도 있다.

트럼프 효과 트럼프 대통령은 미국이 세계의 암호화폐 중심지가 되기를 원한다. 이런 취지에서, 지 난 6 월 말, 연방주택금융청( FHFA) 은 페니 매와 프레디맥에 암호화폐를 주택 모기지 대 출 자산으로 인정하는 사업을 준비했다. 연방 주택금융청은 모기지 산업의 주요 부문에 자 금을 지원하는 정부 지원 기관인 페니매와 프 레디맥을 감독 관리하는 기관이다. 연방주택금융청은 주택 시스템에 대대적인 업그레이드가 필요하다며, 암호화폐를 보유 한 사람들도 다른 사람들처럼 집을 살 수 있 어야 한다고 했다. 암호화폐가 자산이라고 생 각한다는 것을 의미한다. 사람들도 원한다면 암호화폐를 사용할 수 있어야 하고 이제 주택 시스템이 따라잡을 때가 됐다고 덧붙였다. 이 는 암호화폐를 사용해 주택 모기지 대출을 받 는 방식에 근본적인 변화를 가져올 수 있음 을 시사한다. 지금까지 암호화폐 보유자들은 디지털 화폐 를 현금화해 달러로 전환하고 재무제표에 반 영될 수 있는 자산이나 주택 모기지 대출 준 비금으로 활용하라는 권고를 받아왔다. 열렬 한 암호화폐 수집가들은 지금 당장 팔기에는 미래의 상승 가능성이 너무 크다고 생각해 그 렇게 하지 않을 가능성이 높다. 그럼에도 암 호화폐의 가치 변동성은 주택 구매에 영향을 미칠 가능성이 매우 높다. 대부분의 암호화폐 자산은 여전히 한 가지 강점을 갖고 있지만, 동시에 치명적인 약점 이 될 수도 있다. 그것은 바로 변동성이다. 투 자자들은 암호화폐 가격이 급락할 때 저점 매 수에 열광하지만, 순자산 계산서에 암호화폐

를 사용할 때 이와 유사한 급격한 가치 하락 은 문제가 될 수 있다. 특히 암호화폐가 주택 모기지 대출의 재정적 기반으로 활용될 수 있 다면 더욱 심각할 수 있다. 계약금으로 암호 화폐를 예치하고 매매 계약서에 서명했다고 가정하면, 며칠 후 암호화폐 가치가 폭락하면 결과적으로 주택 구매를 유지하려면 상당한 추가 예치금이 필요하기 때문이다.

대출 담보로 암호화폐 사용 연방주택금융청은 암호화폐를 합법적인 자 산으로 주택 모기지 대출 거래에 도입하는 것을 목표로 하지만, 현실은 그렇지 않을 수 있다. 위에서 언급한 변동성 문제가 그 걸림돌이 다. 모기지 업체는 이 문제를 잘 해결하는 방 식으로 비즈니스에 뛰어든다면 커다란 성공 을 할 수도 있다. 암호화폐 솔루션은 안정적 코인일 수 있다. 안정적인 가치 유지를 위해 설계된 스테이블 코인( stable coin) 은 가치 상승 자산으로 만들어진 것이 아니다. 이는 주택 모기지 대출 절차에 자연스럽게 녹아 들어 있다. 하지만 이는 암호화폐로 주 택을 구매하려면 변동성이 큰 암호화폐를 안 정적 코인으로 전환해야 할 수도 있다는 것을 의미하며, 이는 장기적인 보유를 바라는 대부 분의 암호화폐 투자자들의 마음에는 맞지 않 는다. 주택 대출을 위해서 암호화폐는 일정 가치를 담보하는 수단을 보완한 뒤 모기지 대 출이 진행될 가능성이 높다. 암호화폐 모기지에 대한 움직임이 있었지 만, 아직은 부족하다. 암호화폐 모기지의 핵 심은 비트코인이나 이더리움과 같은 디지 털 화폐를 담보로 주택 모기지 대출을 받을 때, 현금화 없이 대출을 받을 수 있도록 하 는 것이다. 이 분야에는 밀로( Milo), 아치 랜딩( Arch Lending), 피겨( Figure), 레든( Ledn) 등의 대출 기관이 참여하고 있지만, 대출 가능 여부는 지역에 따라 다르다. 구매자는 부동산 매매가와 동일한 금액( 때 로는 두 배, 또는 그 이상) 의 암호화폐를 예치 해 이자만 상환하는 모기지 대출을 받을 수 있다. 암호화폐의 변동성이 이런 대출의 실현 가능성에 중요한 역할을 한다. 암호화폐 자산의 이전 외에도 " 스마트 계약 " 이라고 불리는 블록체인 기반 법적 계약은 부 동산 구매 프로세스를 가속화할 수 있다. 블 록체인은 어디에서나 접근 가능한 거래의 디 지털 기록이므로, 이런 스마트 계약을 " 분산

원장 " 에 내장하면 비상 사태 완료, 자금 이체, 계약 체결 시점을 추적할 수 있다. 암호화폐 로 집을 사는 것과는 아무런 관련이 없지만, 모든 암호화폐의 프레임워크인 블록체인을 부동산 거래 분야에 도입하는 데 있어 첫 번 째 장애물이 될 수 있다. 암호화폐의 흐름이 모두 드러나기 때문에 집을 구입하기위해 이 흐름을 보여주는 것을 꺼릴 가능성이 있기 때문이다. 양도소득세는 " 호들러 "( 비트코인 장기 보유자를 지칭하는 오타에서 유래한 구어체 용어) 가 집을 사기 위해 암호화폐를 빨리 팔지 않는 또 다른 이 유일 수 있다. 국세청( IRS) 은 암호화폐 매매 수익의 상당 부분을 양도소득세로 징수하기 때문이다.

암호화폐 담보 모기지 암호화폐 담보 모기지는 차용자가 비트코인 같은 암호화폐 보유를 담보로 사용해 부동산 구매를 위한 자금을 확보하는 일종의 대출이 다. 이 접근 방식을 사용하면 디지털 자산을 판매하지 않고도 자금을 빌릴 수 있다. 암호 화폐 소유권을 유지함으로써 차용자는 향후 가격 상승의 혜택을 계속 누릴 수 있다. 암호 화폐 담보 모기지에는 구매 모기지, 현금 인 출 재융자 그리고 브리지 대출 등 다양한 유 형이 있다. 모기지 구매는 암호화폐를 담보로 부동산 자금을 조달하는 것이다. 현금 인출 재융자 는 암호화 자산을 활용해 추가 자금에 접근해 기존 모기지를 재융자하는 것이다. 브릿지 론( Bridge Loan) 은 새 부동산을 구입하고 기 존 부동산을 매각하는 사이의 짧은 기간 동 안 단기 자금 조달을 받아 충당하는 것이다. 암호화폐 모기지는 실제 자산을 보호하면서 보유 자산을 보존하려는 경우 특히 매력적이 다. 그러나 암호화폐 담보 모기지를 선택하기 전에 암호화폐의 변동성을 고려하고 위험을 신중하게 평가해야 한다. 대출 기관은 일반적 으로 스테이블 코인 또는 비트코인 그리고 이 더리움 같은 주요 암호화폐를 수락한다. 일부 대출 기관은 다양한 암호화폐 포트폴리오를 담보로 수락하기도 하는데, 이를 교차 담보화( cross-collateralization) 라고 한다.

암호화폐 담보 모기지의 기본 메커니즘은 차용자가 담보로 제안한 암호화폐의 가치를 계산하고 그 금액에 대해 대출 기관이 대출 을 제공하는 방식이다. 암호화 자산의 가치를 평가하기 위해 대출 기관은 대출할 수 있는

암호화폐 담보 모기지 대출 과정 1 단계: 대출 기관 찾기- 암호화폐 담보 모 기지를 제공하는 금융 기관 또는 탈중앙화 금 융( DeFi) 플랫폼을 찾는다. 이자율, 수수료 및 지원되는 암호화폐를 기준으로 다른 대출 기관과 비교한다. Milo, Ledn, Nexo, Salt 와 같은 전문 핀테크 기업이 여기에 포함된다. 현재 대부분의 대출 기관은 주요 코인( 비트 코인, 이더리움, 스테이블코인) 을 수용하며, 가치 변동에 대비해 암호화폐 가치가 대출 금 액( 대부분 대출 금액의 150 %) 을 초과하도록 요구한다. 2 단계: 소유권 증명 신청 및 제출- 보유하 고 있는 암호화폐에 대한 대출 신청서를 제출 한다. 또한 디지털 자산의 소유권을 증명하는 자료를 제공해야 한다. 대출자는 소득 확인, 신용 조회, 고객 신원 확인( KYC), 자금 세탁 방지( AML) 등 기본적인 확인 절차를 거쳐 모든 것이 투명하게 진행되도록 해야 한다. 대출자가 승인을 받으면 암호화폐를 담보 로 제공한다. 이는 계약금과 유사하지만, 구 매자는 암호화폐를 판매하는 것이 아니라 대 출 담보로 묶어두는 것이다. 대출 기관은 대 출 한도를 결정하기 위해 소유자의 암호화폐 보유 가치를 평가한다. 일부 대출 기관은 신 용 기록과 같은 다른 재정적 요인을 고려할 수 있다. 3 단계: 암호화폐를 에스크로 계좌로 이동- 승인되면 에스크로 계좌로 이체해 필요한 금 액의 암호화폐를 담보로 설정해야 한다. 이 암호화폐는 모기지 대출에 대한 보안 역할을 한다. 4 단계: 대출 준비- 상환 일정, 이자율 및 담보 가치가 떨어지면 어떻게 되는지 등 주 요 조건을 설명하는 대출 계약서를 작성하게 된다. 일반적으로 암호화폐의 가치가 떨어지 면 대출이 초과 담보 상태로 유지되도록 에 스크로 계좌에 더 많은 암호화폐를 예치해야 한다. 추가 암호화폐를 예치하지 않으면 대 출 기관이 암호화폐 예금을 청산할 수 있다. 5 단계: 대출금 지급- 대출 자금은 부동산 구매를 위해 법정 화폐로 지출된다. 많은 거 래에서 판매자의 편의를 위해 비트페이( Bit- Pay) 와 같은 결제 처리 업체를 통해 암호화 폐를 미국 달러로 즉시 환전한다. 암호화폐는 자금 이동이 빠르기 때문에 일반적인 30 일에 서 90 일까지 걸리는 에스크로 기간 대신 하루 만에 거래가 완료될 수 있다. 6 단계: 모기지 상환- 합의된 조건에 따라 대출금을 상환한다. 이자율은 담보된 암호화 폐의 시장 가치에 따라 달라질 수 있다. 주택 소유자는 대출 기관의 조건에 따라 달러 또는 암호화폐로 주택 담보 대출금을 상환할 수 있 다. 대출 기관은 암호화폐 담보를 보유하며, 주택 소유자는 담보된 암호화폐는 사용할 수 없다. 그러나 주택 소유자는 가격 상승의 혜 택을 누릴 수 있다. 비트코인이 올해 최고치 를 경신할 것으로 예상되는 만큼, 이는 양측 모두에게 이익이 되는 상황이다. 한 가지 주 의할 점은 비트코인과 암호화폐의 본질적인 변동성으로 인해 대출 기관이 " 마진 콜 " 을 발 행할 수 있다는 것이다. 7 단계: 담보 회수- 대출 계약에 따라 모든 지불을 완료하면 에스크로 계좌에서 암호화 폐를 돌려받을 수 있다. 상환하지 않으면 대 출 기관은 미결제 금액을 충당하기 위해 담보 를 청산할 수 있다. 예를 들어 비트코인 가격 이 폭락해 담보 대 대출 가치가 일정 수준 아 래로 떨어지면 대출 기관이 마진 콜을 발행해 차용인에게 더 많은 암호화폐 또는 현금을 담 보로 제공하도록 요구할 수 있다. 차용인이 그렇게 할 수 없다면 대출 기관은 위험을 줄이기 위해 일부 암호화폐를 현금화 할 수 있다. 이것은 주택 가격 변동이 즉각적 인 담보 요구로 이어지지 않는 전통적인 모 기지 상품에는 존재하지 않는 추가적인 위험 요소다.