C-6 2026 년 8 월 28 일- 2026 년 9 월 3 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 홈스테이징을 하면 집의 가치를 높여 더 좋은 가격에 팔 수 있다고 해서 비용을 알아보니, 풀 스테이 징은 가격이 만만치 않았습니다. 가상( Virtual) 스테이징을 권하는 분들도 있지만, 멋 지게 꾸며진 사진을 보고 찾아온 바이어가 실제로는 썰 렁한 빈집을 보게 되면 오히려 실망할 것 같아 망설여 집니다. 그래서 제가 직접 홈스테이징을 해 보려고 하 는데, 무엇에 중점을 두어야 할까요?

A: 홈스테이징은 반드시 전문가만 할 수 있는 작 업이 아닙니다. 어느 정도 감각이 있는 주택 소유주라 면 DIY 홈스테이징을 통해서도 충분히 집의 매력을 높일 수 있습니다. 무엇보다 중요한 것은 홈스테이징 을 내 취향에 맞추는 것이 아니라, 가능한 한 많은 바 이어들이 편안하고 매력적으로 느낄 수 있도록 꾸미 는 것입니다. 홈스테이징에서 가장 중요한 요소 중 하나는 가구의 크기와 공간의 비례입니다. 공간에 비해 지나치게 큰 가구를 놓으면 방이 실제보다 좁아 보이고 사람의 동 선을 방해할 수 있습니다. 따라서 멋진 가구를 선택하

는 것도 중요하지만, 그보다 먼저 각 공간이 자연스럽 게 연결되고 이동하기 편하도록 배치하는 것이 중요 합니다. 가구 때문에 방문이나 벽장 문을 열기 어렵거나, 창문 이 가려져 자연광이 들어오지 않는다면 오히려 홈스테 이징을 하지 않은 것보다 좋지 않은 인상을 줄 수 있습 니다. 특히 자연광은 집을 밝고 넓어 보이게 하는 중요 한 요소이므로 최대한 살려야 합니다.

장식품을 너무 많이 사용하는 것은 피해야 합니다. 바 이어의 시선을 끌 수 있는 몇 가지 포인트만 두고 나머 지는 깔끔하고 단순하게 유지하는 것이 좋습니다. 홈스 테이징의 목적은 장식품 자체를 보여주는 것이 아니라 집의 공간과 장점을 돋보이게 하는 것이기 때문입니다. 그림이나 액자 같은 벽 장식은 가구의 배치가 모두 끝 난 뒤에 하는 것이 좋습니다. 그림을 먼저 걸어 놓고 나 중에 소파나 테이블을 배치하면 가구와 액자의 높이 나 중심이 맞지 않아 공간의 균형이 깨질 수 있기 때 문입니다. 마지막으로 DIY 홈스테이징의 핵심 전략을 한마디

로 표현한다면, 따뜻하고 정감 있는‘ 사람 사는 집’ 의 느낌을 연출하는 것입니다. 호텔처럼 지나치게 완벽하 고 차갑게 꾸미기보다는 바이어가 집 안에 들어서는 순간 자연스럽게 자신의 생활 모습을 상상할 수 있어 야 합니다. 결국 성공적인 홈스테이징의 목표는 집을 방문한 바이 어에게 단순히“ 예쁜 집이다” 라는 생각을 갖게 하는 데 그 치지 않고,“ 나도 이 집에서 살고 싶다.” 라는 마음이 들게 하는 것입니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

< 최민기 기자 > 영하고 있지만, 시대에 뒤떨어진 정책으로 인 정부는 조립식 주택을 통해 전국적인 저렴 주택 부족 문제를 해결하고자 하지만, 이런 주 택 구입을 위한 대출 이자율은 여전히 높다. 결과적으로 비용이 저렴하지 않다. 의회의 새로운 초당적 주택법은 대부분 현장 외부에서 제작되고 때로는 소유지가 아닌 임 대지에 건설되는 조립식 주택의 가격을 낮출 것으로 예상된다. 그러나 이 법은 이런 주택에 대한 대출 이자율 문제를 완전히 해결하지 못 하고 있다. 현재 대출 이자율은 두 자릿수에 육박하는 경우가 많다. 이런 높은 이자율은 여 전히 많은 잠재적 조립식 주택 구매자들을 배 제할 수 있다.

조립식 주택은 모기지 아닌 개인 대출 얻어야

조립식 주택 구입에 흔히 사용되는 이른바 개인 재산 대출은 일반적으로 투자자에게 매 각할 수 없기 때문에 대출 기관이 이를 보유하 게 되어 위험 부담이 커진다. 결과적으로 대출 이자율은 일반 주택 모기지 대출 이자율보다 몇 퍼센트포인트 더 높다. 이제 행정당국의 일 부에서는 이런 가격 부담 완화 추세를 활용해 조립식 주택 대출을 더 저렴하고 더 널리 이용 할 수 있도록 연방 정부의 지원을 확대하려고 고려 중이다. 제프 머클리 상원의원( 민주당, 오리건) 은 의 회가 낡은 요건들을 없애 저렴한 조립식 주택 공급을 지원하는 중요한 조치를 취한 획기적 인 ' 21 세기 주택 건설 법안 ' 의 추진력을 활용 해 모든 미국인을 위한 저렴한 주택 투자를 지 속해야 한다고 밝혔다. 최근 통과된 주택 법 안은 주택도시개발부( HUD) 에 조립식 주택 에 영구적인 철골 구조를 의무화하는 국가적 요건을 폐지하도록 지시했다. 이 조항은 수백 만 채에 달하는 주택 부족 문제를 해결하기 위 한 이번 법안에서 가장 중요한 부분 중 하나로 널리 평가받고 있다. 이전의 요건은 조립식 주 택이 운송을 위해 철골 기초가 필요했던 이동 식 주택과 거의 동의어였던 시절에 생겨난 것 으로, 법안 작성자들은 더 이상 필요하지 않다 고 판단했다. 중도우파 성향 싱크 센터인 니시 카넨 센터는 이번 법안 폐지로 건설 비용이 최 대 1 만 달러까지 절감될 수 있다고 추산했다.

현재 트럼프 행정부와 일부 민주당 의원들 은 개인 재산 대출의 접근성을 높이기 위한 기 존 정책을 재검토하고 있다. 퓨자선재단의 분 석에 따르면, 조립식 주택 구매자의 44 % 가 이 런 개인 재산 대출을 이용하고 있다. 이런 주 택 구매자 중 일부는 토지를 소유하지 않고 임 대하고 있기 때문에 일반 주택 모기지 대출을 받을 자격이 없다. 또 다른 일부는 토지를 소 유하고 있지만 주 법률 때문에 조립식 주택에 대한 일반 주택 모기지 대출을 받기 어렵다.

하지만 개인 재산 대출을 선택하면 대부분 의 주택 모기지 대출에 제공되는 연방 정부의 지원을 놓치게 된다. 정부는 대출 기관에 유 동성을 제공하고 위험을 완화하는 금융 시스 템을 지원함으로써 일반 주택 모기지 대출을 널리 이용 가능하고 상대적으로 저렴하게 유 지하고 있다. 정부 산하 기관인 패니메와 프 레디맥은 대출 기관으로부터 주택 모기지 대 출을 매입해 채권으로 묶어 투자자에게 판매 하고 그 돈을 다시 주택 모기지 융자 자금으 로 사용한다.

정부 모기지 대출에 포함 필요성

수년간 정부는 패니메와 프레디맥에 주택 모기지 대출을 이들이 관리하는 2 차 시장에 포함시키는 시범 프로그램을 시작하도록 압 력을 가해왔지만, 지금까지 아무런 조치도 취 해지지 않았다. 생활비 부담을 가중시키는 유 권자들의 압력에 직면한 워싱턴 정가에서는 이런 상황을 바꾸려는 움직임이 나타나고 있 다. 민주당 소속 상원의원 3 인은 지난 6 월 패 니메와 프레디맥이 주택 모기지 대출에 따른 재정적 위험 일부를 30 개월 이내에 부담하도 록 하는 법안을 발의했다. 연방 차원에서 이런 대출 문제를 해결하려는 움직임은 있었지만, 이 법안은 이런 아이디어를 실행에 옮기기 위 한 필수적인 첫걸음이라고 밝혔다.

도널드 트럼프 대통령 역시 지난 3 월 행정 명령을 통해 패니메와 프레디맥을 감독하는 연방주택금융청( FHFA) 에 주택 모기지 대 출 문제 해결을 지시한 바 있다. 프레디맥은 2024 년 연방주택금융청( FHFA) 에 제출한 진 행 보고서에서 시범 프로그램을 시작하기 전 에 업계 데이터를 수집하고 분석하는 데 더 많 은 시간이 필요하다고 밝혔다.

연방주택금융청( FHFA) 는 지난 6 월 패니메 와 프레디맥이 구매력의 일부를 저소득층 주

택 시장 지원에 사용하도록 하는 규정 변경안 을 제안했다. 당시 연방주택금융청( FHFA) 는 조립식 주택 및 기타 저렴한 주택 공급을 촉진하기 위한 혁신적인 접근 방식을 장려하 기 위해 규정을 보다 유연하게 만들고자 한 다고 밝혔다. 연방주택금융청( FHFA) 은 성 명에서 트럼프 대통령의 리더십 덕분에 연방 주택금융청은 미국 가정을 위한 조립식 주택 솔루션을 선도하고 있다며, 연방주택금융청( FHFA) 는 개인 소유 조립식 주택에 대한 적 절한 정책을 개발하라는 대통령의 명령을 이 행하기 위한 지속적인 노력을 기울이고 있다 고 밝혔다. 비록 시범 프로그램은 소수의 대출 만을 대상으로 하지만, 지지자들은 이 프로그 램이 장기적으로 조립식 주택을 기존 주택 시 장에 편입시키는 방법을 보여주는 본보기가 될 것으로 기대하고 있다. 업계 단체인 미국주 택금융협회( Community Home Lenders of America) 는 시장이 스스로 움직이지 않기 때 문에 자신들이 직접 나서야 한다고 주장했다. 그러면서 패니메와 프레디맥이 주도적인 역 할을 해야 한다고 강조했다.

정부 제공 이자율 여전히 높아 그럼에도 불구하고, 연방 정부의 지원이 조 립식 주택과 일반 주택의 대출 이자율 격차를 완전히 해소하지는 못할 것으로 보인다. 연방 정부의 지원을 받는 일반 주택 모기지 대출을 받는 조립식 주택 구매자는 일반 주택 구매자 보다 평균적으로 약 1 % 포인트 높은 이자율이 적용되는 경향이 있다. 이는 패니메와 프레디 맥이 고위험군으로 간주되는 일부 주택 모기 지 대출에 추가 수수료를 부과하기 때문이다.

또한, 조립식 주택 대출에 대한 책임을 지 는 기관은 연방주택금융청( FHFA) 뿐만이 아 니다. 주택도시개발부( HUD) 는 이미 개인 자 산 담보 대출을 지원하는 보험 프로그램을 운

해 수십 년 동안 제대로 활용되지 못하고 있 다. 트럼프 대통령과 조 바이든 전 대통령 재 임 기간 동안 주택도시개발부( HUD) 는 조립 식 주택 관련 규제 부담을 줄이기 위해 노력해 왔는데, 여기에는 일부 건축 요건 완화와 개인 자산 담보 대출 프로그램 현대화가 포함된다.

새로운 주택법은 주택도시개발부( HUD) 프로그램을 개정해 적격 대출 규모 한도가 조 립식 주택 가격 변동에 맞춰 조정되도록 했 다. 하지만 여전히 몇 가지 문제가 남아 있다. 프로그램 참여를 원하는 대출 기관에 대한 주 택도시개발부( HUD) 의 행정 요건은 일부 소 규모 금융 기관이 충족하기 어렵다. 또한 주 택 구매자의 신용을 평가하는 시스템도 많은 대출 기관이 익숙한 방식과 차이가 있다. 주 택도시개발부( HUD) 는 성명을 통해 조립식 주택 건설을 용이하게 하는 노력과 더불어 조 립식 주택 금융을 촉진하는 데 전념하고 있다 고 밝혔다.

개인 대출의 소비자 보호 필요 소비자 보호 또한 중요한 고려 사항이다. 모 든 개인 자산 담보 대출이 주택 모기지 대출처 럼 투명성과 공정성을 보장하기 위한 동일한 규정이 적용되는 것은 아니다. 특히 조립식 주 택 소유자가 임대 토지에 거주하는 경우, 불안 정한 임대료 인상에 직면할 수 있다.

도시연구소의 견해에 따르면 주택 관련 단 체들 사이에서 주택도시개발부( HUD), 패니 메, 프레디맥의 다른 프로그램에서 볼 수 있는 소비자 보호 장치를 조립식 주택 구매자들이 불공정한 대출 관행이나 예상치 못한 임대료 인상으로부터 보호받을 수 있도록 어떻게 적 용할 수 있을지에 대한 논의가 활발히 이뤄지 고 있다고 한다. 또한, 패니메와 프레디맥, 그 리고 주택도시개발부( HUD) 가 제공하는 여 러 보호 장치들이 개인 자산 담보 대출에 적용 할 수 있는 좋은 틀이 될 수 있다고 덧붙였다.

수십 년 된 프로그램을 업데이트하고 새로 운 시범 사업을 시작하는 것은 이미 의회의 새 로운 주택법을 시행해야 하는 정부 기관들에 게 상당한 부담이 될 것이다. 하지만 지지자들 은 이런 대출 이자율을 낮추는 것이 조립식 주 택 공급 촉진이라는 법안의 핵심 목표를 달성 하는 데 필수적이라고 주장한다. 미국 커뮤니티 주택 대출 협회( Community Home Lenders of America) 는 단순히 이자 율을 조금 낮추는 것만이 중요한 게 아니라고 강조한다. 더 강력한 금융 시장 환경을 조성 하는 것이 중요하다고 주장했다. 자금 조달이 원활해지면 조립식 주택 건설과 판매가 증가 할 것이며, 이는 주택 시장에 매우 큰 긍정적 인 영향을 미칠 것이라고 보았다.