< 홍성호 기자 > 주택 모기지 대출 이자율 잠금 추세가 지속 되고 있다. 금리 인하 기미 거의 보이지 않아 초저금리 보유자는 더욱 시장에서 관망하면 서 단단히 걸어 잠그고 있다. 주택 시장의 점 진적인 해빙세가 올해 초 둔화되면서, 전체 주택 모기지 대출의 거의 절반이 4 % 이하의 모기지 이자율로 고정된 상태다.

리얼터닷컴( Realtor. com) 경제 연구팀의 최신 분기별 주택 모기지 대출 보고서에 따르 면, 2026 년 1 분기 기준 코로나 19 팬데믹 시대 의 초저금리인 3 % 이하 모기지 이자율이 적 용된 주택 모기지 대출 비중은 19.5 % 로, 작년 말과 거의 변동이 없었다. 반면, 6 % 이상의 모기지 이자율이 적용된 모 기지 대출 비중은 2025 년 4 분기 대비 0.1 % 포 인트 소폭 증가한 22.1 % 를 기록하며, 작년보 다 증가세가 둔화되었음을 보여준다. 이는 그 만큼 주택 구입이 저조하다는 것을 보여준다.

부동산 정보 사이트 리얼터닷컴( Realtor. com) 의 분석에 따르면 이러한 모기지 이자 율 하락세가 2 월에 주택 모기지 대출 이자율 의 기준선인 6 % 아래로 잠시 떨어졌다가, 미

국과 이란 간 전쟁 발발로 유가가 급등하고 인플레이션 우려가 커지면서 다시 급등한 데 기인한다. 이는 우량 주택 구매자들이 이 기간 동안 6 % 미만의 모기지 이자율로 주택 모기지 대출을 받았을 가능성이 높다는 것을 의미하며, 결 과적으로 5 ~ 6 % 이자율의 주택 모기지 대출 보유자 비중이 증가하고 6 % 이상 모기지 이 자율 보유자 비중은 안정세를 보인다고 설명 한다.

나머지 모기지 이자율 분포는 2025 년 4 분 기와 2026 년 1 분기 사이에 큰 변동이 없었다. 5 % 이상 모기지 이자율 보유자 비중은 0.3 % 포인트 소폭 상승했고, 3 ~ 5 % 모기지 이자율 보유자 비중은 전분기 대비 0.3 % 포인트 하락 했다.

모기지 이자율 잠금 효과의 지속 3 % 미만 모기지 이자율의 모기지 대출 감소 속도와 6 % 이상 모기지 이자율의 모기지 대 출 증가 속도를 추적해 보면 모기지 이자율 잠금 효과가 얼마나 뿌리 깊게 자리 잡고 있 는지 명확히 알 수 있다. 이는 기존 주택 소유

자들이 역사적으로 낮은 모기지 이자율을 현 재의 훨씬 높은 시장 모기지 이자율( 약 6.5 %) 로 바꾸어 이사하는 것을 여전히 꺼리고 있음 을 보여준다.

이들은 코로나 시대의 초저금리 혜택을 누 리고 있지만, 자연스러운 상환 시점이나 이사 시점이 아직 보이지 않는 차입자라고 봐야 한 다. 경제가 안정되고 모기지 이자율이 하락하 면 언제든 집을 내놓을 가능성이 높은 사람들 이다. 특히, 베이비붐 세대가 많아서 적극적 으로 집을 내놓을 기회를 보고 있다. 전반적으로 미국 전체 모기지 잔액의 49.9 % 는 여전히 4 % 이하의 모기지 이자율을 받고 있으며, 거의 5 건 중 4 건은 6 % 미만의 모기지 이자율을 받고 있다. 그럼에도 불구하고, 6 % 이상 높은 모기지 이 자율의 모기지 대출 비중은 2025 년 1 분기 대 비 3.2 % 포인트 증가해, 급등하는 대출 비용 과 높은 주택 가격에도 불구하고 전년 대비 의미 있는 증가세를 보였다. 이는 주택 구매자들이 장기적으로 높은 모 기지 이자율에 점차 적응하고 있음을 시사한 다. 모기지 이자율의 상승에도 불구하고 주택

구매는 지속되고 있고 사전 모기지 대출 승인 건수가 늘어나고 있다. 그럼에도 모기지 이자 율의 잠금 효과는 상당 기간 지속될 가능성 이 매우 높다. 모기지 이자율이 쉽게 내려오지 않을 가능 성이 높고 전쟁이 다시 소강 상태에서 휴전이 나 종전이 되더라도 안정화되는데 상당 시간 이 걸릴 수 있다. 또한, 유가 폭등으로 인한 물가 상승으로 인 해 금리 인상마저 우려되기 때문에 모기지 이 자율은 한동안 높게 유지될 가능성이 크다. 이렇게 되면 모기지 이자율의 잠금 효과는 더 욱 크게 시장에서 위력을 발휘할 수 있다. 매 물이 급격히 줄어들고 주택 가격이 더욱 상승 하는 것이다. 결국 사람들은 자신이 통제할 수 없는 외부 요인에 의해 주택 매매를 하게 되므로, 자연 스러운 삶의 주기를 통해 어느 정도 모기지 이자율 변동에 따른 조정은 항상 있을 것으 로 봐야 한다. 하지만 그 비중이 시장의 판도를 바꿀 정도 로 영향력이 높거나 비중이 크지는 않다.

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