C-6 2026 년 4 월 24 일- 2026 년 4 월 30 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 아들이 집을 사고 싶어하는데, 그동안 크레딧 카드를 사용한 적이 없어 크레딧 기록이 아예 없어서 고민입니다. 크레딧 점수가 좋아야 은행 융자로 집을 살 수 있다고 하니, 크레딧 점수를 빨리 올릴 수 있는 방법을 알려 주세요.

A: 크레딧 카드를 잘 사용해야 크레딧 점수를 높 일 수 있는데, 크레딧 카드를 발급받는 것이 쉽지 않다 면 다음 세 가지 방법을 추천해 드립니다. 첫째로 아드님 본인이 거래하는 은행에서‘ 보안 신용 카드’ 를 받는 방법입니다. 보안 신용카드란 소정의 금 액을 먼저 입금해 놓고, 크레딧 카드를 발급받는 것입 니다. 누구나 발급받을 수 있는 보안 신용카드지만, 이 카드를 출발점으로 하여 VIP 크레딧카드 레벨로 올라 갈 수도 있습니다. 둘째는 부모님이 사용하는 신용카드에 아들의 이름 도 추가하는 방법이 있습니다. 물론 아드님 이름으로 발급되는 카드에 부모님이 그 한도액을 정할 수도 있 습니다. 이렇게 할 경우, 부모님과 함께 사용하는 크레

딧 카드로 인해 아들의 크레딧 점수가 어머니의 크레딧 등급까지 빠르게 다가갈 수 있습니다. 셋째로는 자동차 회사에서는 크레딧이 없는 사람들 에게는 통상의 이자를 웃도는 이자로는 융자를 해 주 니 아드님이 자신의 이름으로 자동차를 구입할 수 있 습니다. 자동차 대출금 페이먼트를 시작하게 되면, 한 달 만에 크레딧에 기록되고, 또한 융자 만기 기간 전에 페이오 프를 한다면, 그 시점에서 크레딧 점수를 획득할 수 있 습니다. 한 번의 자동차 융자 기록과 하나의 크레딧 카 드 페이먼트만으로도 최고의 크레딧 점수를 가질 수 도 있습니다. 그러나 다음과 같은 세 가지 조건을 준수하여야 합니 다. 첫째, 지불금은 제때 지불해야 하고, 둘째, 한도액 은 늘려 나가고, 셋째, 발란스는 줄여 나갑니다. 즉, 전 체 크레딧 한도에서 30 % 미만의 발란스를 유지하여 좋 은 크레딧 점수를 유지하는 것입니다. 지불금을 잊지 않고, 제때 지불하기 위해서는 자동 이 체를 설정해 놓는 것이 좋습니다. 크레딧 카드는 계정

을 해지할 이유가 없는 한 계속 열어 두는 것이 좋습니 다. 사용하지 않는 카드도 계정을 열어두면 사용 가능 한 크레딧이 늘어나기 때문입니다. 또한 자신의 크레딧 리포트를 점검해 보고 오류가 있 는 것이 확인되면 바로 해당 기관에 연락해서 시정을 하도록 하여야 합니다. 그러나 크레딧 점수를 너무 자주 확인하게 되면, 이것 이 오히려 크레딧 점수를 낮추는 역할을 하니 이 점도 유의하십시오. 아무쪼록 아드님께서 좋은 크레딧으로 좋은 주택을 구입할 수 있기를 바랍니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

< 김선영 기자 > 자녀 양육을 위해 큰 집으로 이사해야 하는 밀 레니얼 세대와 단촐하게 작은 집이 필요해진 베 이비붐 세대들이 집을 구하지 못하고 있다. 서로 집을 바꾸는 집의 순환이 이뤄져야 하는데 꽉 막 혀서 이런 현상이 굳어지고 있다. 활발히 주택이 거래되면 자연스럽게 큰 집에서 작은 집, 그리고 작은 집에서 큰 집으로 이사가 순조롭게 진행되 고 흐름이 이뤄진다. 지금은 모두가 제자리에 갇 혀 있는 형국이다. 밀레니얼 세대는 자녀 양육에 가장 중요한 시기에 접어들고 있지만 한 가지 아 쉬운 점이 있다면, 가족이 살기에 적합한 크기의 주택을 구매하는 시기는 아직 멀었다는 것이다.

밀레니얼과 베이비붐 세대 모두 어려움 2024 년 인구조사국 데이터를 토대로 온라인 부 동산중개업체 레드핀( Redfin) 이 분석한 결과는 이른바‘ 집맥경화’ 현상을 보여준다. 1981 년에서 1996 년 사이에 태어난 밀레니얼 세대는 베이비 붐 세대를 제치고 가장 큰 부모 세대가 되었지 만, 자녀가 있는 가족이 일반적으로 선호하는 3 개 이상의 침실을 갖춘 주택은 전체의 16 % 밖에 소유하지 못하고 있다. 한편, 1 ~ 2 인 가구로 구성 된 베이비붐 세대는 이런 주택의 거의 30 % 를 보 유하고 있다. 세대별 실제 거주지와 희망 거주 지 사이의 이런 괴리는 오늘날 주택 시장의 심각 한 침체를 여실히 보여준다. 자녀를 독립시킨 베 이비붐 세대와 어린 자녀를 둔 밀레니얼 세대 모 두 높은 주택 가격, 제한된 공급, 그리고 팬데믹 시대의 높은 주택 모기지 대출 이자율로 인해 이 사를 감히 못하고 있다. 부동산 정보업체 레드핀 에 따르면 이사를 원하는 사람들은 이사할 동기 가 부족하고, 집을 사려는 사람들은 선택의 폭이 좁다고 생각한다. 대중 문화에서는 밀레니얼 세 대와 베이비붐 세대를 종종 대립 구도로 묘사하 지만, 오늘날 주택 시장에서는 두 세대 모두 어 려움에 직면해 있다. 특히 생애 첫 주택 구매를 고려하는 밀레니얼 세대는 부족한 매물, 사상 최 고치에 근접한 주택 가격, 6 % 를 넘는 주택모기 지 대출 이자율이라는 어려운 상황 속을 헤쳐 나 가야 한다. 베이비붐 세대는 이미 크고 대출금을 모두 상환한 주택을 소유하고 있다는 장점이 있 지만, 특히 교외 지역의 큰 집을 소유하고 있고 그 근처에 계속 살고 싶어하는 경우, 규모를 줄 여 이사하려는 밀레니얼 세대와 마찬가지로 매 물 부족이라는 어려움에 직면하고 있다. 도심에 비해 교외 지역에서는 콘도나 소형 주택의 선택 지가 제한적인 경우가 많다. 원하는 지역에 원 하는 유형의 주택이 없다는 것이 베이비붐 세대 가 직면하는 제약 조건이라고 볼 수 있다. 베이 비붐 세대 중 일부는 높은 양도소득세를 피하기 위해 현재 거주지에 머물거나, 급격한 주택 가격 상승과 은퇴 후 소득 감소로 구매력이 제한되는 점 때문에 이사를 망설인다. 전국의 주요 대도시 지역에서 베이비붐 세대 중 자녀가 독립한 사람 들은 대형 주택을 높은 비율로 보유하고 있다. 자녀가 있는 밀레니얼 세대의 주택 시장 점유율 은 지역별로 차이가 있다. 최근 몇 년간 신규 주

택 건설 붐으로 가격이 하락한 텍사스주 오스틴 에서는 젊은 세대가 침실 3 개 이상 주택의 19 % 를 소유하고 있다. 콜럼버스( 오하이오) 나 미니 애폴리스( 미네소타) 와 같이 주택 가격이 비교 적 저렴한 중서부 도시에서도 젊은 세대의 대형 주택 소유율이 높은 편이다. 반면, 주택 가격이 비싼 로스앤젤레스에서는 젊은 세대의 대형 주 택 소유율이 10.5 % 에 불과하며, 마이애미나 산 호세( 캘리포니아) 와 같은 다른 고가 지역에서 도 평균보다 낮은 소유율을 보이고 있다. 젊은 세대들은 기본적으로 감당할 수 있는 곳으로 이 사했다고 볼 수 있다.

이사 엄두 못 내고 주저 앉아 주택 소유자들이 이전보다 훨씬 더 오래 거주 하고 있다. 부동산 데이터 제공업체인 아톰의 2025 년 4 분기 데이터에 따르면, 주택 소유자들 이 이전보다 훨씬 더 오랫동안 구입한 집에 거 주하고 있는 것으로 나타났다. 전국에서 주택 소유자들은 평균 8.55 년 동안 주택을 소유한 후 매도하는 것으로 나타났는데, 이는 작년 같은 시점의 8.05 년보다 6 개월 길어진 수치다. 이는 최소 25 년 만에 가장 긴 주택 보유 기간 중 하 나다. 매사추세츠, 코네티컷, 캘리포니아와 같 이 주택 가격이 높은 해안 지역의 주택 소유자 들은 더욱 오랫동안 주택을 보유하고 있다. 매 사추세츠의 평균 주택 보유 기간은 13.29 년으로 작년 같은 분기보다 4.1 % 증가했고, 코네티컷은 13.02 년으로 0.9 % 증가했다.

주택 소유자들이 매도를 꺼리는 이유 중 하 나는 팬데믹 기간 동안 누렸던 초저금리 혜택 을 포기하고 싶지 않거나, 포기할 여력이 없기 때문이다. 또 다른 이유는 부족한 주택 재고와 여전히 높은 주택 가격으로 인해 더 나은 집으 로 이사하거나 다른 지역으로 이주하는 것이 어 려워졌기 때문이다. 단점은 주택 소유자들이 집 에 더 오래 거주할수록 시장에 나오는 매물 수 가 줄어들어 재고량이 제한된다는 것이다. 공 급 부족은 가격 상승을 초래하므로, 장기 거주 는 일반적으로 이런 지역에서 주택 구매자에게 불리하게 작용한다. 온라인 주택정보업체 질로 우( Zillow) 에 따르면 매사추세츠주의 평균 주 택 가격은 약 636,000 달러였고, 코네티컷 주는 423,000 달러였다. 미국 전체 평균 주택 가격은 357,000 달러였다. 지역별 주택 가격정보를 분석 하는 인터컨티넨탈 익스체인지 보고서에 따르 면, 데이터가 제공되는 가장 최근 월간인 2025 년 11 월 기준으로 코네티컷 주 뉴헤이븐, 뉴욕 주 시러큐스, 펜실베이니아 주 스크랜턴의 주택 가 격 상승률이 가장 높았다.

첫 주택 구입 갈수록 경직

2025 년 4 분기 주택 소유율은 65.7 % 로 전분기 대비 소폭 상승했고, 전년 동기 대비로는 변동 이 없었다. 이는 2025 년 최고치에 해당하지만, 2020 년 초 팬데믹 기간 중 주택 소유율이 급증 했다가 65 %~ 66 % 수준으로 조정된 시점의 최 고치에는 미치지 못하는 수준이다. 지속적인 주 택 구매 부담과 적정 가격의 주택 공급이 부족 해 추가적인 주택 소유를 제한하는 요인으로 작 용하고 있다. 그러나 최근 모기지 이자율의 변 화와 주택 가격의 완만한 추세가 일부 세대의 주택 구입 욕구를 촉진하고 있다. 전국부동산 중개인협회에 따르면 2025 년 생애 첫 주택 구매 자의 평균 연령은 40 세로 길어졌고, 생애 첫 주 택 구매자 비율은 사상 최저치인 21 % 까지 떨어 졌다. 역사적으로 낮은 생애 첫 주택 구매자 비 율은 엄밀히 특이한 점을 부각시킨다. 베이비 붐 세대가 자녀에게 주택을 물려주거나 구입해 주는 경우가 늘어나고 있다. 주택 증여는 2 배가 증가했고 부모가 자녀를 위해 주택을 구입해 모 기지를 대신 상환하는 경우도 많다. 통계적으로 생애 첫 주택 구입자가 적지만 명시적인 통계로 잡히지 않는 젊은 세대의 주택 소유는 줄어들 지 않았다. 2007 년 부동산 침체 이후 생애 첫 주 택 구매자 비율은 50 % 나 감소했다. 하지만 이 들이 실제로 높은 모기지 이자율과 높은 주택 가격 때문에 집을 구입하지 못하는 상황은 아니 다. 구입할 집이 없어서 집을 사지 못하고 있다. 현재 3,000 만 명이 넘는 주택 소유자가 주택 모 기지 대출이 없다. 주택 모기지 대출 상환 의무 가 없는 주택 소유자의 비율은 2010 년 33 % 에서 2023 년 40 % 로 증가했다. 이는 주택의 완전한 소 유와 보수적인 모기지 대출 행태로의 전환 추세 를 반영한다. 또한 대부분 베이비붐 세대 이상 의 연령대이기 때문에 주택 가격 상승의 효과까 지 감안하면 2 채 이상 구입할 수 있는 자산을 확 보하고 있다. 이들의 주택 구입 확대는 자연스 럽게 자녀 세대의 주택 소유율을 높게 만드는 요인이다. 결과적으로 자산을 가장 많이 소유한 세대인 베이비붐 세대의 주택 구입은 계속될 것 으로 보이는데 이는 상당 기간 주택 시장의 핵 심 고객이라는 것을 의미한다. 연령별로 살펴보 면, 35 세 미만 젊은 가구의 2025 년 주택 소유율 은 37.9 % 로 전년 대비 상승세를 보였다. 35 ~ 44 세와 45 ~ 54 세 가구의 주택 소유율은 소폭 하락 한 반면, 55 ~ 64 세 가구는 소폭 상승했다. 65 세 이상 가구의 주택 소유율은 79 % 로 높은 수준 을 유지했지만, 지난해보다는 약간 낮았다. 가 장 젊은 두 연령대 사이의 급격한 주택 소유 증 가는 최근 첫 주택 구매자의 평균 연령이 40 세에 근접했다는 데이터와 일맥상통한다. 이는 주택 소유로 가는 길이 늦어지고 있다는 사실과 2025 년 후반에 젊은 가구들이 점진적으로 주택 소유

에 진전을 이뤘음을 보여준다.

윗물은 흐르고 아랫물은 고여 가구 형성 연령대인 밀레니얼 세대와 30 대에 접어드는 Z 세대가 베이비붐 세대에 의해 시장 에서 밀려나고 있다. 베이비붐 세대는 은퇴 후 더 작은 집으로 이사하거나, 자녀와 함께 거주하 면서 큰 집에 머무르는 추세다. 가계 부문 전체 자산 중 70 세 이상 고령층이 차지하는 비중이 사 상 최고치를 기록했는데, 이는 부동산 자산 가치 상승에 힘입은 것으로 볼 수 있다.

또한 저출산과 고령화가 맞물려 전반적인 인 구 증가율이 둔화되는 인구 구조의 변화도 주택 소유의 변화 요인이다. 18 세 미만 자녀를 둔 가 구 수는 2007 년 약 3,700 만 가구로 정점을 찍은 후 2024 년에는 약 3,300 만 가구로 약간 감소한 것 으로 보인다. 국가가 주택 공급을 늘리는 것이 의미가 없을 수 있다. 인구통계학적 추세를 고려 할 때 주택 건설업체들이 시장에 신규 주택을 대 량 공급하는 것은 이치에 맞지 않는다. 젊은 세 대에게는 충분한 주택이 공급되어 약간의 변화 가 있을 수 있겠지만, 30 대 후반이나 40 대 초반에 게는 별다른 영향을 주지 않는다. 5 년 후 주택 공 급량이 증가하더라도 이 연령대에 해당하는 밀 레니얼 세대는 현재의 주거 형태에 변화가 없을 가능성이 높다. 안타깝게도 전문들은 주택 시장 반등이 모든 사람에게 동일하게 나타나지는 않 을 것이라고 전망한다. 상위층이 하위층보다 훨 씬 호조를 보이고 있고, 75 만 달러에서 100 만 달 러 가격대의 주택이 활발한 거래를 보이는 반면 저렴한 가격대의 주택은 제한된 매물로 인해 거 의 매매가 나타나지 않고 있다. 전국부동산중개 인협회의 시장분석가는 기존 주택 자산을 보유 한 주택 구매자와 시장 진입을 시도하는 주택 구 매자 사이에 불균형이 존재한다고 지적한다. 가 진 자와 없는 자가 있고 처음 집을 사는 사람들 은 시장에 진입하는 데 어려움을 겪는 반면, 주 택 자산을 보유한 사람들은 주택시장에서 신용 을 쌓고 있다. 이는 많지는 않지만 젊은 첫 주택 구매자가 존재하지만, 특히 베이비붐 세대와 같 은 고령층 주택 구매자가 주택시장을 장악할 수 있음을 의미한다. 북동부와 중서부의 재고 부족으로 인해 주택 시장이 비교적 경색되고 가격 상승세가 안정적 인 반면, 남부와 서부 일부 지역은 여전히 부진 한 상황이다. 특히 해안 지역의 보험료 및 기타 유지비 상승은 이런 격차를 더욱 확대할 수 있 다. 경색된 시장 상황이 북동부와 중서부의 주 택 가격 상승을 뒷받침할 것이라는 데 대체로 동 의한다. 샌프란시스코와 산호세 같은 AI 기반 기술 시장에서 주택 수요가 다시 증가하고 있는 데, 이는 앞으로 한 해 동안 가격 상승을 더욱 가 속화할 수 있다. 반면, 매물이 급증한 플로리다 와 텍사스 시장과 수요가 감소한 시애틀, 포틀랜 드, 덴버의 시장 상황은 더욱 침체될 것으로 예 상된다. 주택시장의 이중적 구조는 주택 매매가 일부 지역에서는 급격히 정체되는 모습을 극명 하게 보여줄 가능성이 높다.