April 24, 26 | Page 19

Reverse Mortgage
미국 부동산
2026 년 4 월 24 일- 2026 년 4 월 30 일 C-3
▶1면 < 부자되는 주택 > 에 이어 연방준비제도( Fed) 소비자금융조사 데이터 에 따르면, 주택 소유자의 중간 순자산은 1989 년 이후 임차인의 30배에서 50배 정도 높았다. 이는 주택 소유가 백만장자가 되는 가장 명확 한 경로 중 하나로 남아 있는 이유를 명확히 보여준다. 또한 오늘날 주택 소유에 대한 중 요한 재구성도 제시한다. 높은 가격이 주택 소유를 부의 최종 목표로 재구성했지만, 데이 터는 오히려 주택 소유가 진정한 부 창출의 시 작점임을 가리키고 있다.
주택 소유가 빠를수록 나타나는 부의 축적 효과
주택 소유 나이 28 ~ 32 33 ~ 37 38 ~ 42 43 ~ 52
50세 되었을 때 자산 축적 효과 + 22.5 % + 11.2 % + 1.5 % + 0 %
50세에 530,000달러 자산 보유 + 119,000달러 + 59,000달러 + 8,000달러 + 0달러
압박 속에서 백만장자 지위 같은 주택 시장이 백만장자를 만들어내는 동 시에 다른 사람들은 배제하고 있다. 이는 오 늘날 젊은 세대와 첫 주택 구매자들에게 실질 적인 문제를 제기한다. 많은 주택 시장이 7 자 리 순자산을 쌓는 데 도움을 준 이 시장이 오 히려 다른 사람들이 사다리에 오르기 어렵게 만들고 있다. 세대 간 부에 관한 최근 연구가 를 보면, 첫 주택 구매자의 중간 연령은 1990 년 30 세에서 2025 년 40 세로 상승했고, 계약금 저축에 필요한 시간은 3 년에서 거의 10 년으 로 늘어났다. 이런 지연은 중요한 이유가 있는데, 시간이 복리로 주택 자산을 부로 전환하는 데 매우 중 요한 변수이기 때문이다. 분석에 따르면 32 세 에 집을 구입하면 50 세까지 약 22.5 % 더 많은 순자산, 즉 약 119,000 달러 더 모으는 것으로 나타났다. 연방준비제도( Federal Reserve) 자료도 이것이 백만장자 지위에 어떤 영향을 미치는지 보여준다. 평균 가구 순자산은 55 세 에서 64 세가 되어야 100 만 달러를 넘어서기 때문에, 늦게 주택을 구매하는 가구는 부가 보통 정점에 이르기 전에 주택 자산이 복리 적으로 쌓일 시간을 더 적게 유지할 수 있다.
주택 소유는 확실히 중상류층으로 가는 길

집 소유 어려워져 부모 세대들 자녀에게 집 우선시 주택 소유자와 임차의 부의 격차 40 배

이지만, 지금 처음 주택을 구입하는 사람들이 이를 달성하기 너무 어렵다는 사실이 심각한 불평등을 초래하고 있다. 그리고 이것이 지금 주택 시장이 당면한 문제다. 갈수록 집을 소 유하기가 어려워지고 이는 차세대들에게 부 정적인 영향을 줄 수밖에 없다. 미국 백만장자 계층이 성장함에 따라 그 지 위의 물질적 의미도 변했다. 참고로 1995 년 미국의 백만장자는 160 만 명에 불과했다고 국세청( IRS) 보고서가 밝혔다. 오늘날 그 기
준은 훨씬 덜 배타적이고, 주택 자산 자산과 같은 유동성이 낮은 자산에 더 많이 묶여 있 어, 명백한 풍요로움이나 일상적인 재정적 자 유로 이어지지 않았다. 더 넓은 계급 구조도 같은 방향을 가리킨다. 최근 보수성향 싱크탱크 미국기업연구소 보 고서에 따르면, 상위 중산층은 1979 년 가족의 10 % 에서 2024 년 31 % 로 증가했는데, 핵심 중 산층 이하 가구의 비율은 54 % 에서 35 % 로 감 소했다. 이로 인해 더 많은 가구가 대차대조
표 사다리 위로 올라가더라도, 그들이 반드시 옛날( 종종 유동적인) 부유함의 개념으로 넘 어간 것은 아니다. 오히려 그 때보다 더 열악 한 경제 여건에 처해 있다고 볼 수 있다. 이런 이유로 오늘날 백만장자 지위가 더 큰 압박을 받고 있다. 자산은 실제이지만, 많은 가구는 아직 인출할 준비가 되지 않은 집이나 은퇴 계좌에 내재되어 있다. 커진 것은 백만장자 수뿐만 아니라, 서류상 으로 부유해 보이는 것과 실제로 부유하다고 느끼는 것 사이의 격차다. 집에 백만달러라 고 되어 있지만 정작 현금은 없이 신용카드 에 의존하는 경우도 많다. 집값이 올라 백만 장자라는 멋진 타이틀을 얻었지만 정작 부유 하다고 느끼지 못하고 있는 것이 상위 중산층 의 현실이다.

주택 시장 온탕 냉탕 분리

어느 지역은 판매자가 유리하고 가격 상승

< 최민기 기자 > 지금 주택 시장을 온탕과 냉탕이 공존하고 있다고 설명한다. 온탕은 주택 구매가 경쟁 적이고 가격 상승이 높은 곳이고 냉탕은 주 택 구매가 비교적 느슨하거나 매물이 넘쳐나 는 곳을 말한다. 그렇기 때문에 일방적으로 주택 가격이 상 승한다거나 매물이 부족하다고 말할 수 없다. 주택 구매력 중심 경제는 누구도 예상치 못한 주택 시장 현상을 만들어냈다. 선벨트 지역에 서는 가격이 폭락하고, 러스트벨트 지역은 가 격이 급등하고 있다.
주택 시장이 역사적인 " 평균 회귀 " 현상을 겪고 있다. 다시 말해, 한때 뜨겁게 달아올랐
던 대도시 지역의 부동산 시장은 식어가고, 다소 매력적이지 않았던 소도시 지역이 다시 인기를 얻고 있다는 의미다. 이런 현상은 영 향력 있는 미국기업연구소( AEI) 주택센터 가 최근 발표한 새로운 시장 분석 보고서에 서 뚜렷하게 드러난다. 센터가 집계한 자료 에 따르면, 전국 주택 가격은 지난 2 월까지 12 개월 동안 겨우 1.1 % 상승하는 데 그쳤다. 이 는 2012 년 초부터 관련 데이터를 수집하기 시 작한 이래 가장 낮은 상승률이다. 미국기업연구소는 2013 년부터 전년 대비 주 택 가격 변동률을 발표하기 시작했는데 상황 은 더욱 악화될 전망이다. 연구소는 4 월 첫 3 주 동안 주택 가격이 하락세로 전환될 것이
며, 올해 말에는 단독주택 평균 가격이 2026 년 초 대비 1 % 하락하고, 2027 년과 2028 년에 는 각각 2.0 % 씩 하락할 것으로 예측하고 있 다. 이런 수치는 현재 소비자물가지수( CPI) 상승률을 따라가지 못하고 있기 때문에, 2028 년에 주택을 팔 때 받게 될 금액은 현재의 높 은 인플레이션으로 인해 더욱 줄어들게 될 전 망이다. 이런 충격적인 통계는 팬데믹 이후의 호황 에서 완전히 벗어난 급격한 하락세를 보여준 다. 2013 년부터 2020 년 초까지 주택 가격 상 승률( HPA) 은 꾸준히 5 % 에서 7 % 사이를 기 록했다. 이후 연준이 금리를 대폭 인하하면 서 주택 모기지 대출 이자율이 2018 년 말 약
4.6 % 에서 2021 년 초 2.6 % 로 급락하자 주택 가격은 급등했다.
주택시장의 온탕과 냉탕 이유 주택 구매자들은 저렴한 모기지 이자율 덕 분에 더 높은 가격에도 불구하고 주택을 구 입하고도 매달 상환금을 무리 없이 납부할 수 있게 되었다. 2022년 초에는 주택가격상승률 이 연간 약 18 % 라는 경이적인 속도로 치솟았 는데, 이는 팬데믹 이전 수치의 세 배에 달하 는 수치였다. 이런 호황은 주로 선벨트 지역과 덴버, 시애 틀, 포틀랜드, 보이시 등 서부의 주요 도시들 에 집중되었다.
▶7면에 계속
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