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최근 급매물이 급증했던 강남권 아파트의 3 월 실거래가가 3 % 가량 하락할 전망이다. 강 남권 아파트값이 한 달 새 3 % 안팎 하락한 것 은 3 년여 전인 2022 년 12 월이 마지막이다. 다 주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매도 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 가격을 낮 춘 거래가 지수를 끌어내린 것으로 보인다. 16 일 한국부동산원‘ 2 월 공동주택 실거래 가격지수’ 보고서에 따르면 3 월 계약된 서울 동남권 아파트 실거래가 지수는 전월 대비 2.96 % 하락할 것으로 예상됐다. 동남권은 강 남 · 서초 · 송파 등 강남 3 구와 강동구를 포 함한 권역이다. 이번 잠정치는 신고 기한이 남아 있어 이달 말까지 추가 거래가 반영되면 최종 수치는 일부 조정될 수 있다.
같은 기간 서울 전체 실거래가 지수가 0.59 %
하락한 것과 비교하면 동남권의 낙폭은 이를 크
게 웃도는 수준이다. 도심권(-0.45 %), 서북권
(-0.31 %), 동북권(-0.12 %) 과 비교해도 동남권
아파트 가격이 가장 큰 폭으로 빠졌다.
동남권 아파트 실거래가 지수가 전월 대비 3 %
가량 하락하는 것은 2022 년 12 월(-3.4 %) 이후
3 년 3 개월 만이다. 이후 2023 년 10 월부터 2024
년 1 월까지도 하락세를 나타냈으나 낙폭은 최
대-1.7 % 였다. 2024 년 3 월 · 12 월(-0.2 %), 지난
해 8 월(-0.7 %) 등 일부 하락 구간이 있었지만
모두 1 % 미만에 그쳤고, 그 외 기간에는 상승
흐름이 이어졌다.
이처럼 강남권 아파트의 실거래가가 크게 내
린 건 다음 달 9 일 다주택자 양도세 중과 유예
종료를 앞두고 가격을 낮춘 급매물이 집중적으
로 쏟아진 영향으로 풀이된다. 강남권은 고가
주택 비중이 높아 세 부담이 크고 그만큼 매도
압력이 강할 수밖에 없다. 여기에 고가 주택 규
제 강화 기조로 향후 가격 조정 폭이 확대될 수
있다는 인식도 매도 결정에 영향을 준 것으로
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해석된다. 급매 중심의 거래가 늘면서 강남권 토지거래 허가 신청도 급증했다. 새올전자민원창구에 따 르면 지난달 강남구의 토지거래허가 신청 건수 는 385건으로 전월( 135건) 대비 185.2 % 증가해 서울 25개 자치구 가운데 가장 큰 폭으로 늘었 다. 같은 기간 서초구는 124건에서 285건으로 129.8 %, 송파구는 253건에서 573건으로 126.5 % 증가했다. 강남권 주택을 살만한 여력이 있는 수요자가 제한적인 만큼 매도자 우위도 사라 졌다. 부동산원의 3월 동남권 매매수급지수는 97.1로 기준선( 100) 을 밑돌며 매수자 우위가 나 타났다. 시장에서 집을 사려는 수요보다 팔려는 사람이 더 많다는 의미다. 김효선 KB국민은행 부동산수석위원은“ 강남 지역은 최근 매수자 우위 흐름이 이어지면서 호 가가 점진적으로 조정되는 가운데 실거래가도 하락 압력이 커지고 있다” 며 " 정책 기조상 초 고가 주택은 조정 압력이 커지고 15억 원 이하 중저가 중심으로 수요가 재편되는 모습” 이라고 말했다.
아울러 3월 서울 전체 시장에서 시세는 상승세 를 유지했지만 실거래가는 하락한 것도 눈여겨 볼 대목이다. 실거래가 지수는 실제 신고된 거 래를 기반으로 산출돼 시세 중심의 매매가격지 수보다 시장의 체감 가격 변동을 보다 직접적으 로 반영하는 지표로 평가된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은“ 서울 전체적으로 다주택자들의 심리적 압박이 커지면서 매물이 한꺼번에 출회됐고, 급하게 처 분해야 하는 저가 급매물들이 시장에서 빠르게 소화되면서 3월 실거래가 하락으로 이어진 것” 이라며“ 급매 위주의 거래가 지수를 끌어내린 것으로 볼 수 있다” 고 덧붙였다.
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서울 압구정 · 성수 등 핵심 정비사업장 수 주전이 과열되고 있다. 경쟁사 서류를 몰래 촬영하다가 입찰 절차가 멈추고 불법 홍보로 입찰이 무효가 되는 사태까지 벌어지는 상황 이다. 16 일 정비업계에 따르면 최근 압구정 5 구역 시공사 입찰 과정에서는 경쟁사 서류를 몰래 촬영한 사건이 발생했다. DL 이앤씨 관계자 가 볼펜형 카메라로 촬영하다 현장에서 적발 된 것이다. 해당 사업지에는 현대건설과 DL 이앤씨가 입찰에 참여했다. DL 이앤씨는 대 표이사 명의의 사과문을 조합에 제출했다. 현대건설은 이번 사안을 공정 경쟁 질서를 훼손한 중대한 위법 행위로 보고 법적 대응 가능성까지 시사했다. 현대건설은“ 입찰서류 무단 촬영은 경쟁의 공정성을 근본적으로 훼 손하는 행위” 라며“ 정비사업 수주 과정에서 발생하는 불법 · 비정상적 행위에 대해 단호 히 대응하겠다” 고 밝혔다. 또“ 공정 경쟁 원 칙이 무너지면 피해는 결국 조합원에게 돌아 갈 수밖에 없다” 며 클린 수주 원칙을 더욱 강 화하겠다고 강조했다. 관할 구청인 강남구도 제동을 걸었다. 조합 이 무단 촬영 논란과 관련해 요청한 유권해석 에 대해 중간 회신을 하면서 최종 결과 통보 전까지 시공사 선정 절차를 중단해 달라고 요 청한 것이다. 유권해석 결과에 따라 시공사 선정 일정에도 영향을 미칠 것으로 보인다.
압구정 5 구역 재건축은 압구정 한양 1 · 2 차를
재건축하는 사업으로 총 공사비 1 조 5000 억원 규
모다. 단지 규모는 압구정 재건축 내에서 상대
적으로 작지만 전통 강남 부촌이라는 상징성이
커 수주 경쟁이 과열된 것으로 풀이된다.
한강 변 정비사업 최대어로 꼽히는 성수전략
정비구역 일대에서도 논란이 이어지고 있다. 성
수 1 지구에서는 지난해 조합장을 둘러싼 업무상
배임 의혹과 시공사 유착 가능성 논란이 불거지
며 경찰이 조합 사무실 압수 수색을 진행했다.
삼성물산과 포스코이앤씨의 대결 구도가 형성
된 신반포 19 · 25 차에서는 포스코이앤씨의 서류
유출 의혹이 제기됐다.
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업계에서는 이번 수주전 과열의 배경으로 사
업성 높은 물량 집중과 장기 일감 확보 경쟁을
꼽는다. 한 대형 건설사 관계자는“ 최근 나오
는 사업지들이 압구정 · 성수 · 반포 등 사업성
이 좋은 핵심 입지에 몰려 있다” 며“ 이 시기를
지나면 정비사업 물량 자체가 줄어들 것이라는
전망이 있어 건설사들이 지금 수주를 확보하려
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는 경쟁이 더 치열해진 상황” 이라고 말했다. 이 어“ 건설사 간 브랜드 격차를 좁히기 위한 경쟁 도 영향을 미친다” 며“ 제안 전략을 선점하려는 과정에서 무리수가 나오는 것 아니겠냐” 고 덧 붙였다.
수주전 과열은 결국 조합원 피해로 이어진다. 성수4지구는 2월 시공사 선정 입찰 마감을 앞두 고 대우건설과 롯데건설의 불법 홍보가 적발되 며 시공사 선정이 무효 처리됐다. 현재 재입찰 절차가 진행 중이며 시공사 선정 일정은 약 3개 월 지연됐다. 과거 강북 최대 재개발 사업인 용 산구 한남뉴타운 3구역 역시 과열된 수주전으 로 입찰 절차가 취소된 바 있다. 당시 현대건 설 · DL이앤씨( 당시 대림산업)· GS건설이 입 찰에 참여했으나 국토교통부와 서울시가 도시 및 주거환경정비법 위반 사례를 적발해 검찰 수 사를 의뢰했고 조합에 입찰 무효를 통보했다. 검찰은 이후 불기소 처분을 내렸지만 재입찰이 진행되며 사업은 당초 2019년 12월에서 2020년 6월로 약 6개월 지연됐다. 당시 수주전에서는 조합원 부담을 낮추는 각 종 파격 조건이 경쟁적으로 제시되며 과열 양상 이 두드러졌다. 국토부와 서울시는 건설사 제안 내용을 검토한 결과 약 20여 건이 도시 및 주거 환경정비법 제132조의‘ 그 밖의 재산상 이익 제 공 의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위’ 에 해당한다고 판단했다. 국토부는 △조합 사업비 무이자 대여 △임대주택 비율 0 % 제안 △조합 원 분양가 3.3m2당 3500만원 이하 보장 등이 문 제 될 수 있다고 봤다. 한 건설사 관계자는“ 지금처럼 과열된 뒤에야 지자체가 개입해 제동을 거는 방식이 반복되면 결국 피해는 조합원에게 돌아간다” 며“ 입찰 방 식 단순화나 절차 투명화 등 과열을 사전에 차 단할 수 있는 제도적 장치가 필요하다” 고 지적 했다. 이처럼 유사 사례가 반복되고 있지만 제 재 실효성은 여전히 제한적이라는 지적이 나온 다. 현행 도시 및 주거환경정비법은 금품 제공 이나 불법 홍보 등 금지 행위를 규정하고 있지 만 입찰 과정에서 발생하는 각종 편법 · 비정상 행위에 대해서는 적용 기준이 모호하다는 것이 다. 대형 건설사 관계자는“ 금지 행위에 대한 가 이드는 이미 마련돼 있지만 이를 어떻게 적용 하느냐가 문제” 라며“ 다만 이번처럼 입찰 지연 등 사업 자체에 영향을 줄 정도의 사례가 나오 면 업계 전반적으로 경각심이 커질 수 있다” 고 말했다.
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